Bieden op een huis, dit is hoe het gaat

En een aankoopmakelaar helpt je erbij

Het biedingsproces is misschien wel het lastigste proces bij een huis kopen. Voor je het weet, strooi je met duizendjes of loop je ineens je droomhuis mis. NVM-makelaar Roy Meulendijks van Meulendijks Makelaardij in Roermond zet het hele proces stapje voor stapje voor je uiteen. ‘Je moet altijd miscommunicatie voorkomen.’

1. Om de tafel

   De bezichtiging zit erop. De aankoopmakelaar heeft volgens NVM-aankoopmakelaar Roy Meulendijks met de ratio gekeken, de koper met emotie. ‘Als de klant een bod wil doen, ga ik met hem of haar om de tafel zitten,’ vertelt Meulendijks. In het gesprek, op kantoor of bij de koper thuis, wordt besproken of er ónder, óp of bóven de vraagprijs wordt geboden. ‘De aankoopmakelaar geeft helder advies, de koper bepaalt.’

2. Eerste bod (het openingsbod, dus)

   Snel, idealiter binnen één dag omdat er soms wel tientallen andere geïnteresseerden zijn, wordt er een openingsbod gedaan. ‘We zitten in een markt waarin niet veel tijd voorhanden is, soms zijn er twintig mensen die allemaal op hetzelfde huis azen. De stappen volgen elkaar snel op.’ Tussen al die potentiële kopers worden de kopers met aankoopmakelaar door de verkopende partij vaak serieuzer genomen. De aankoopmakelaar van de NVM doet het bod, vaak telefonisch. Dat zogenoemde openingsbod bevat een prijs, een aanvaardingsdatum en eventueel aanvullende condities. ‘Het kan ook zijn dat je eenmalig een bod doet. Afhankelijk van bijvoorbeeld hoeveel geïnteresseerden er voor de woning zijn. Dan zeg je: ‘Dit is het bod, yes or no.’ Dan houden we het simpel, geen onderhandelingen maar snelheid en duidelijkheid.’

3. De verkopende partij reageert

   ‘De verkopend makelaar geeft mij, de aankoopmakelaar, een terugkoppeling,’ vertelt Meulendijks. Dat kan binnen één uur, twee uur, binnen twee dagen. ‘Als je er als aankoopmakelaar geen tijdslimiet bij zet, dan is daar geen vastgestelde termijn voor.’ Je kunt drie soorten reacties krijgen. Of: ‘Gefeliciteerd, we gaan akkoord’, of: ‘We doen het niet, de onderhandeling is bij dezen afgebroken’. ‘Bij een huis waarop heel veel biedingen zijn hoor je dat vaker dan bij een huis dat minder gewild is.’ De meest voorkomende reactie is: een tegenbod krijgen.

4. Bod bespreken met opdrachtgever

   ‘Als de reactie binnen is, gaan de aankoopmakelaar en de kandidaat-koper weer om tafel zitten om het bod te bespreken. De meest voorkomende reactie: een tegenvoorstel.’ Dat tegenvoorstel wordt dan uitvoerig besproken tussen aankoopmakelaar en de koper(s).

5. Tegenbod

   Er wordt een tegenbod besproken tussen de aankoopmakelaar en de koper. Soms reageert de aankoopmakelaar namens de koper meteen op het tegenvoorstel van de verkopende partij, soms gaan er een paar dagen overheen. ‘Dat is een strategie, dat voel je aan als aankoopmakelaar, om te bereiken wat je wilt bereiken,’ weet Meulendijks uit ervaring. ‘De ene keer is het goed om alles even te laten bekoelen, de andere keer voel je aan dat het beter is om meteen te reageren. Wat je wel wilt, is dat het traject niet te lang duurt. Dat is voor beide partijen niet fijn.’

6. De verkoper gaat al dan niet akkoord

   Ervan uitgaande dat de verkoper akkoord gaat: dan is er een mondelinge overeenkomst. ‘Dat zegt dus niets,’ weet de aankoopmakelaar. ‘Het is niet meer dan een intentie dat beide partijen met elkaar in zee willen gaan. Geen van beide partijen kan op dat moment rechten ontlenen aan de mondelinge koop.’ Op het moment dat er een mondelinge overeenstemming is tussen een particuliere verkoper en een particuliere koper, is er dus nog géén koop tot stand gekomen.

7. Het koopcontract wordt opgesteld en ondertekend

   Dus maakt de NVM-aankoopmakelaar liever een beetje tempo zodat er snel een voorlopig koopcontract is opgesteld. ‘Dan wordt alles schriftelijk en dus juridisch vastgelegd.’ De verkoopmakelaar, de verkoper, de aankoopmakelaar en de koper tekenen de koopovereenkomst en bevestigen hem daarmee. ‘Het is een ‘voorlopig koopcontract’, omdat het de voorloper is van de akte van levering, er eventueel nog ontbindende voorwaarden zijn en er wettelijk nog drie dagen bedenktijd aan vast zitten,’ legt Meulendijks uit. Bij de notaris wordt de koop pas officieel.