De belangrijkste ontbindende voorwaarden

Dit betekenen ze voor de verkoper

De ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk onderdeel van het bod op een huis. Ze geven de koper een kans om de koop te annuleren. Dit maakt de ontbindende voorwaarden ook zo belangrijk: ze kunnen de koper behoeden voor een financiële of bouwkundige strop. Welke ontbindende factoren zijn er? En wat betekenen deze voorwaarden voor jou als verkoper?

'Onder voorbehoud van financiering'

Een belangrijke voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Dit is essentieel als de koper nog niet weet of hij de hypotheek rond kan krijgen, of wanneer het nog onduidelijk is of hij bijvoorbeeld in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie. Met het financieringsvoorbehoud geeft de koper aan dat hij een aantal weken, gemiddeld zes, de tijd wil hebben om de hypotheek rond te krijgen. Mocht het hem niet lukken de financiering te regelen, dan kan hij op deze grond de koopovereenkomst ontbinden. Hij moet dan wel aantonen dat hij zich ervoor heeft ingespannen financiering te verkrijgen. Dit toon je in de regel aan door een (of meer) afwijzing(en) van een erkende geldverstrekker te overhandigen.

Bouwkundige keuring

Met een bouwkundige keuring wordt bepaald hoe de woning er technisch aan toe is – informatie die de koper natuurlijk graag wil hebben voor de overeenkomst onvoorwaardelijk wordt. Voor jou als verkoper is het ook fijn als deze zaken helder op papier staan, zodat de koper niet naderhand kan aanspreken op mankementen aan het huis waarmee hij bekend was. Mocht de bouwtechnische keuring bepaalde gebreken opleveren waar je als verkoper nog niet mee bekend was, en wordt naar aanleiding hiervan de overeenkomst ontbonden, dan zal je als verkoper nieuwe geïnteresseerden ook op de hoogte moeten stellen van deze gebreken.

De koper kan ook aangeven dat hij een bouwkundige of bouwtechnische keuring wil laten uitvoeren. Hierbij vraagt hij om de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden als uit die keuring blijkt dat direct herstel of onderhoud aan de woning noodzakelijk is. Vaak wordt hier een bepaald bedrag bij genoemd: zijn de kosten van het herstel of onderhoud hoger dan hij heeft aangegeven te accepteren? Dan kan hij de het koopcontract laten ontbinden.

Over voorwaarden als financieringsvoorbehoud en de bouwkundige keuring wordt trouwens zelden onderhandeld. Een koper neemt het op in zijn voorstel en het is aan de verkoper of hij deze voorwaarden accepteert.

No risk: voorwaarde 'verkoop eigen woning'

Heb je interesse in een woning, maar heb je je eigen woning nog niet (onvoorwaardelijk) verkocht? Dan kan het bij het kopen van de nieuwe woning interessant zijn om een ontbindende voorwaarde op te nemen waarin je bedingt dat je de koopovereenkomst kan ontbinden indien je eigen woning op een bepaalde datum nog niet onvoorwaardelijk is verkocht. Onvoorwaardelijk betekent in dit geval dat alle ontbindende voorwaarden moeten zijn verstreken. Dit wordt de no risk-clausule genoemd.

Door het gebruik van deze clausule loop je als koper niet het risico met twee woningen te zitten. Standaard onderdeel van deze clausule is dat de verkoper de door jou gekochte woning blijft aanbieden aan derden. Sluit de verkoper vervolgens een overeenkomst met een andere koper dan heb je de mogelijkheid jouw koopovereenkomst onvoorwaardelijk te maken door al je ontbindende voorwaarden te laten vallen. Op deze manier koop je de woning toch aan, maar loop je het risico dat je eigen woning niet (tijdig) wordt verkocht. Doe je dit niet, dan kan de verkoper jullie overeenkomst ontbinden en aan de andere partij verkopen.

Opleverdatum

Geen ontbindende voorwaarde, maar wel een belangrijk onderdeel van het bod is de opleverdatum: de dag waarop de nieuwe eigenaar de woning graag wil betrekken. Het komt geregeld voor dat partijen het niet eens kunnen worden over de opleverdatum waardoor de koop geen doorgang vindt. Het kan dus geen kwaad de datum van levering op te nemen in het bod. De standaard koopovereenkomst geeft partijen de mogelijkheid om na het tekenen van de koopovereenkomst de datum van levering in onderling overleg te verplaatsen.

Ontbindende voorwaarden voor de verkoper

Ontbindende voorwaarden zijn er dus vooral voor de koper. Maar ook de verkoper kan ontbindende voorwaarden opnemen in het koopcontract. Bijvoorbeeld als je een restschuld hebt en zeker wilt weten dat je deze gefinancierd krijgt bij de aankoop van je nieuwe huis. Het is slim om vooraf al te onderzoeken wat je mogelijkheden zijn. Vraag bijvoorbeeld aan een hypotheekverstrekker of je je restschuld kunt meefinancieren. Of kijk of je hier geld voor kunt lenen bij bijvoorbeeld familie. Lukt dat vervolgens niet, dan kan ook jij als verkoper nog zonder gedoe van de verkoop af.

De no risk-clausule heeft ook een variant voor de verkoper. Ben je bijvoorbeeld van plan een nieuwe woning aan te kopen, maar heb je de financiering voor je nieuwe woning nog niet rond, dan kan in de koopovereenkomst worden opgenomen dat je het recht hebt de koopovereenkomst te ontbinden indien het je voor een bepaalde datum niet gelukt is de nieuwe woning onvoorwaardelijk aan te kopen. Op deze manier word je er als verkoper voor behoed dat je zonder woning komt te zitten.