Bouwtechnische keuring brengt veel aan het licht, maar niet alles

'De fundering kan ik niet controleren'

Als je verliefd bent geworden op een huis, zie je bepaalde gebreken misschien over het hoofd. Een bouwtechnische keuring is daarom vaak een goed idee. Maar wat kun je precies verwachten van zo’n keuring? Komen daarmee alle gebreken aan het licht?

Bouwkundig inspecteur Koen Verbrugge van Gewoon Koen voert al sinds 1998 inspecties uit, zo’n 450 per jaar. ‘Het mooie aan mijn werk is dat ik kopers kan uitleggen welke gebreken ik zie en hoe ze de woning kunnen verbeteren. Ik adviseer mensen niet of ze een huis wel of niet moeten kopen. Wat ik wél doe is hun roze bril afzetten en laten zien met welke kosten ze op korte en langere termijn te maken krijgen.’

Slopen of breken mag niet

Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie, legt Verbrugge uit. Dit betekent dat hij niets mag slopen, breken of weghalen. ‘Ik kan dus alleen zichtbare gebreken in kaart brengen. Voorzetwanden, schroten, tapijt en dichtgelegde kruipruimtes belemmeren me in mijn werk. Ook kan ik de fundering niet controleren, want die is niet zichtbaar.’

Koen Verbrugge doet zo'n 450 bouwkundige inspecties per jaar.

‘Soms maak ik een stopcontact open om te zien of de bedrading in orde is. En vermoed ik asbest, houtworm of zwam, dan noteer ik dat in het rapport en adviseer ik om daar een gespecialiseerd bedrijf naar te laten kijken.’

Veelvoorkomende gebreken

Toch levert zo’n visuele inspectie wel degelijk veel waardevolle inzichten op. De meest voorkomende gebreken zijn volgens Verbrugge onder meer lekkende kitnaden in de badkamer. ‘Dat kan flinke lekkage tot gevolg hebben. Een ander voorbeeld is slechte ventilatie en daarmee schimmelvorming. Ik zie veel foutief aangebrachte isolatie, waardoor dakbeschot op termijn wegrot. Ook zie ik vaak afgebroken of niet-gebeugelde rioleringen, waardoor lekkages ontstaan. Ernstig is het als ik scheuren in dragende muren vind of vloeren met betonrot aantref, omdat dat kan betekenen dat de fundering niet goed is of het huis niet veilig is.’

Ooit kwam Verbrugge in een woning waar de eigenaren zóveel dragende wanden hadden weggehaald, dat het levensgevaarlijk was geworden. ‘De woning is daarna door de gemeente onbewoonbaar verklaard.’ Zo extreem komt hij het gelukkig niet vaak tegen. ‘Er wordt in Nederland goed gebouwd en over het algemeen onderhouden mensen hun woning goed. Ook zijn de meeste woningeigenaren eerlijk over gebreken.’

Wel of geen bouwtechnische inspectie?

Een bouwtechnische inspectie is niet altijd nodig, zegt Verbrugge. ‘Bij relatief nieuwe appartementen is de buitenschil bijvoorbeeld de verantwoordelijkheid van de Vereniging van Eigenaren. Die heeft voor het onderhoud een meerjarenonderhoudsplan. Het gaat dan puur om de binnenkant van de woning en daar is met zo’n jong huis zelden iets mis mee.’

Voor een grondgebonden woning geldt min of meer hetzelfde, maar omdat er geen VvE is, kan de woning minder goed onderhouden zijn, legt Verbrugge uit. ‘Daar kom je met een inspectie achter. Voor woningen ouder dan twintig jaar adviseer ik wel altijd een inspectie. Vaak zijn dan bijvoorbeeld de ketel, goten en platte daken toe aan vervanging. Als koper zie je dat niet altijd.’

Tip: ga mee met de inspecteur

Het is slim om mee te gaan met de inspectie, benadrukt Verbrugge. ‘Dat geeft je de kans om direct vragen te stellen. Veel kopers willen bijvoorbeeld weten welke muren ze kunnen weghalen, wat er bouwkundig mogelijk is als ze een keuken of badkamer willen verbouwen, of en hoe er geïsoleerd kan worden en hoe bepaalde installaties werken. Dat staat dus niet in het bouwkundig rapport, want dat gaat puur over kosten voor herstelwerkzaamheden. Maar tijdens mijn ronde door het huis kan ik dat soort vragen wel beantwoorden.’