Erfpacht, kettingbeding en het bestemmingsplan: wat betekent dit voor mijn koophuis?
Weet wat je koopt
Ga je een woning bezichtigen en heb je serieuze interesse, vraag dan na of er verplichtingen aan de woning zijn verbonden. Zaken als erfpacht, een kettingbeding en een bestemmingsplan bijvoorbeeld. Niet de meest luchtige informatie, maar wel belangrijk om te begrijpen zodat je weet waarover je gaat onderhandelen, waarvoor je tekent en wat je na de overdracht kunt verwachten.
De verkoopmakelaar heeft alle belangrijke documenten met betrekking tot het huis in zijn bezit. Afhankelijk van het type woning zijn dit de eigendomsakte, splitsingsakte, VvE-documenten, de vragenlijst, een lijst van zaken en de kadastrale gegevens. Vraag ze op wanneer je interesse hebt in een huis. Uit deze stukken haal je namelijk belangrijke informatie. Want een huis kopen is, gaat over meer dan alleen het aantal kamers, de afwerking en omgeving. Dit zijn een aantal belangrijke termen om te kennen.
Kettingbeding
Afspraken bij een overdracht worden doorgegeven door middel van een kettingbeding. Een simpel kettingbeding is bijvoorbeeld dat jaarlijks de helling van de tuin richting de openbare waterkant wordt onderhouden en dat dit bij elke toekomstige overdracht ook weer aan de nieuwe eigenaren wordt opgelegd. Daaraan kan een boete worden gekoppeld als een eigenaar zich niet houdt aan het beding. Of er een kettingbeding is, staat in de eigendomsakte die je bij de verkoopmakelaar kunt opvragen.
Erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid houdt in dat het ene erf het andere erf dient. Er zijn veel soorten erfdienstbaarheden, de bekendste is het recht van overpad. Bijvoorbeeld: om bij de openbare weg te komen, moet je over de oprit van de buren. Die moeten dit volgens het recht van overpad toestaan. Dit beding staat vaak opgenomen in de leveringsakte.
Informatie over de VvE
Als je van plan bent een appartement te kopen, is het goed om je te verdiepen in de Vereniging van Eigenaren (VvE). Samen met de andere appartementseigenaren in het gebouw ben je VvE-lid, dat gebeurt automatisch zodra je eigenaar wordt van de woning. Elke maand betaalt ieder VvE-lid een bedrag aan servicekosten. Dit wordt onder andere gebruikt om het gebouw te onderhouden, de lift(en) te keuren en te onderhouden, de gemeenschappelijke ruimte schoon te maken en het complex te verzekeren.
Daarnaast wordt er gespaard voor groot onderhoud. Dit geld gaat in een reservefonds. Bij groot onderhoud kun je denken aan werkzaamheden aan de riolering of het dak. Controleer of de bijdrage aan het reservefonds al in de servicekosten verwerkt zit. Vraag daarnaast de volgende documenten op:
Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Hierin vind je een overzicht van de werkzaamheden die eraan zitten te komen en de kosten ervan.
De splitsingsakte
In deze akte kun je achterhalen welk aandeel jouw (toekomstige) appartement uitmaakt van het geheel. Dit wordt bijvoorbeeld omschreven als 17/500e aandeel in de gemeenschap. Vaak wordt op basis hiervan de hoogte van de servicekosten bepaald. Hoe meer ruimte in het gebouw tot jouw appartementsrecht behoort, hoe meer je bijdraagt aan de VvE.
Het splitsingsreglement
Het splitsingsreglement maakt onderdeel uit van de splitsingsakte. Hierin is vastgelegd hoe bijvoorbeeld het onderhoud voor de gemeenschappelijke ruimtes is geregeld, hoe er beslissingen worden genomen en welke rechten en plichten de bewoners hebben.
De notulen
Van de meeste VvE-vergaderingen, waar de appartementseigenaren voor worden uitgenodigd, zijn notulen beschikbaar. Hierin staat wat er besproken is over het gebouw, het onderhoud en de hoogte van de servicekosten. Door de notulen te lezen, krijg je zicht op wat je kunt verwachten wanneer het appartement van jou wordt.
Jaarrekening en begroting
Het VvE-bestuur is verplicht om elk jaar een jaarrekening op te maken. Hierin staat alles over de financiële situatie en kun je achterhalen of de VvE voldoende geld in kas heeft.
Van plan een appartement te kopen? Let dan ook hier op
Ligt de woning op eigen grond of erfpacht?
Of een woning op eigen grond of op erfpacht is gelegen, wordt doorgaans in de omschrijving en bij de kenmerken op funda aangegeven. Erfpacht komt vooral voor bij woningen in de Randstad.
Wanneer je een woning op erfpacht koopt, betekent dit dat de grond waar het huis op staat niet jouw eigendom is. Het is bijvoorbeeld van de gemeente. Voor het gebruik van de grond betaal je vaak een periodieke vergoeding: de zogenoemde canon. Controleer hoe hoog dit bedrag is, want hierdoor kunnen je maandlasten fors hoger uitvallen.
Het kan ook zijn dat de erfpacht voor meerdere jaren is afgekocht. Fijn, want dan hoef jij geen canon te betalen. Bekijk wel tot wanneer deze is afgekocht, zodat je weet wat je in de toekomst kunt verwachten. In het gunstigste geval is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht.
Wat kun je uit het bestemmingsplan halen?
Elke gemeente heeft een bestemmingsplan. Hierin staat voor elk stuk grond wat de bestemming is. Mag er kantoor gehouden worden, mag het gebruikt worden als camping, mag er gewoond worden? In het bestemmingsplan lees je ook of en in hoeverre je de woning eventueel mag uitbouwen. Handig om te weten wanneer je grootse plannen hebt. Welke regels en beleid gelden op jouw locatie kun je opzoeken via het Omgevingsloket van de overheid.
Onderzoeksplicht
Goed om te weten: als koper heb je een onderzoeksplicht. Dit betekent dat van jou verwacht wordt dat je zelf onderzoekt of de woning gebreken heeft en of er verplichtingen aan verbonden zijn, zoals erfpacht of een kettingbeding. De verkoper heeft overigens ook een meldingsplicht en moet gebreken en verplichtingen die bij hem bekend zijn aan je melden. We leggen je in deze video uit hoe je aan je onderzoeksplicht voldoet.
Kom je er niet uit? Laat de aankoopmakelaar je helpen
Zie je door de bomen het bos niet meer en wil je zeker weten dat je alles goed begrijpt? Schakel dan een aankoopmakelaar in om onderzoek te doen naar de woning, mee te kijken in de documenten van het huis en je te adviseren over een onderhandeling en/of koopakte. Een aankoopmakelaar kun je inschakelen voor het hele traject (van bezichtiging tot overdracht) of voor een onderdeel ervan.
Meer vragen en antwoorden
Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen
Wat is erfpacht?
Zie je op funda staan dat de woning op erfpacht gelegen is? Dit betekent dat de grond van een andere partij is, bijvoorbeeld de gemeente. Voor het gebruik betaal je een periodieke vergoeding, canon genoemd. Deze kan voor een aantal jaar zijn afgekocht. Controleer of dit het geval is en tot wanneer. De canon kan ook eeuwigdurend zijn afgekocht, in dat geval heb je hier geen kosten aan.
Wat is een kettingbeding?
Een kettingbeding is een afspraak die gemaakt is tussen de koper en verkoper van een woning en die óók geldt voor volgende eigenaren van het huis. De gemeente kan bijvoorbeeld met een projectontwikkelaar afspreken dat de toekomstige bewoners van een woning verplicht zijn hun voortuin te onderhouden. De projectontwikkelaar (verkoper) geeft deze verplichting door aan de kopers. Als die het huis later weer willen verkopen, zijn zij op hun beurt verplicht om het kettingbeding door te geven aan de volgende kopers. Er kan een boete aan verbonden zijn wanneer je het kettingbeding niet doorgeeft. Of er een kettingbeding van toepassing is, lees je in het eigendomsbewijs dat je bij de verkoopmakelaar kunt opvragen. Goed om dit te checken, want het kan betekenen dat er een derde partij is (in het voorbeeld de gemeente) die kan opeisen dat je een verplichting naleeft die aan je toekomstige woning is verbonden.
Wat houdt een erfdienstbaarheid in?
In het kort: het ene erf dient het andere erf. Een bekende erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Hierbij is afgesproken dat de ene buur over het terrein van de andere buur mag om bijvoorbeeld bij de openbare weg te kunnen komen. Dit wordt vastgelegd in een notariële akte en is vaak terug te vinden in de leveringsakte.
Hoe kom ik erachter wat het bestemmingsplan is?
Elke gemeente heeft een bestemmingsplan. Hierin staat voor elk stuk grond wat de bestemming is. Het bestemmingsplan kun je gratis opvragen bij je gemeente. Het vermeldt ook of je de woning mag uitbouwen en zo ja, hoeveel meter. Handig om te weten als je grootse plannen hebt! Welke regels en beleid gelden op jouw locatie kun je ook opzoeken via het online Omgevingsloket van de overheid.
Wat is een VvE?
VvE staat voor Vereniging van Eigenaren. Samen met de andere appartementseigenaren in het gebouw ben je automatisch lid van de VvE. Maandelijks betaal je een bedrag aan servicekosten. Dit geld wordt gebruikt voor onder andere onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten. Daarnaast wordt er ook gespaard voor groot onderhoud.
Een makelaar legt je je verplichtingen uit
Bij een eigen huis komt soms méér kijken dan alleen een betaalverplichting. Is er een kettingbeding? Of een recht van overpad? En wat betekent dat eigenlijk voor jou als koper? Een aankoopmakelaar legt je uit waar je precies voor tekent.
