Kopen ‘onder bod’, wat zijn de regels?
Wat betekent het als een huis onder bod is?
Als een huis onder bod is, is de verkoper in onderhandeling met een serieus geïnteresseerde koper. Soms is er zelfs al mondelinge overeenstemming over de prijs en voorwaarden. Wat kan er nog gebeuren voor de koop echt definitief wordt?
Wanneer een woning precies het label ‘onder bod’ krijgt, is bij elke makelaar anders. Sommige makelaars zetten een huis onder bod zodra het eerste bod binnen is. De meeste makelaars wachten liever tot de verkoper een akkoord heeft bereikt met een koper over de prijs en alle voorwaarden. Misschien is de verkoper nog in onderhandeling, maar nog niet niet tevreden met het bod dat er ligt. In dat geval wacht de makelaar met het huis onder bod zetten, zodat zich eventueel nog nieuwe gegadigden kunnen melden.
Bieden op een huis onder bod
Ook al is de verkoper in onderhandeling, andere geïnteresseerden mogen nog steeds bieden op het huis. Zelfs als koper en verkoper al een mondelinge overeenkomst hebben bereikt. De koop is pas definitief als beiden hun handtekening onder de koopovereenkomst hebben gezet. Totdat er getekend is, staat het de verkoper in principe dus vrij om met iemand anders verder te gaan. Heel gebruikelijk is dat overigens niet. Bovendien zou dit voor de beoogde koper natuurlijk erg vervelend zijn.
Let op: Na het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft de koper nog drie dagen bedenktijd. Op funda staat de woning dan soms nog ‘onder bod’. In deze fase nemen makelaars echter geen biedingen meer aan.
Makelaar moet bod bespreken
Stel nu dat er na de mondelinge overeenkomst nog een beter bod binnenkomt? Een makelaar is te allen tijde verplicht een bod te bespreken met de verkoper. Die heeft in deze situatie drie opties:
De verkoper gaat niet in op het nieuwe bod, maar rondt de koop verder af met de eerste koper.
De verkoper biedt beide geïnteresseerden de gelegenheid om een uiterst voorstel te doen.
De verkoper vraagt de eerste koper of hij zijn bod wil verhogen, zonder het bedrag van het nieuwe bod te noemen. Vervolgens beslist de verkoper of hij verdergaat met de eerste koper of het nieuwe bod accepteert.
Als de verkoper kiest om met de nieuwe bieder door te gaan, dan zal de teleurstelling voor de eerste kandidaat groot zijn.
De rol van de verkoopmakelaar
Het is belangrijk dat de verkoopmakelaar in zo’n situatie iedereen duidelijk informeert. Hier is ook sprake van een ethische kwestie. Je hebt als verkoper een biedingsproces doorlopen en bent akkoord gegaan met een bod. Het is dan niet netjes om tegen de koper te zeggen dat de koop tóch niet doorgaat.
Stel je de koper maar eens voor: je denkt dat je je droomhuis hebt gekocht, trekt een fles champagne open en je stelt al je vrienden op de hoogte. De volgende dag belt de makelaar om te vertellen dat iemand een hoger bod heeft gedaan en dat verkoper met die persoon in zee wil gaan. Voor kopers is het daarom aan te bevelen om na een akkoord zo snel mogelijk de koopovereenkomst te tekenen.
Hoe groot is de kans dat je een huis krijgt dat onder bod is?
Als een huis onder bod is, is de kans vrij groot dat de verkoper het uiteindelijk aan de eerste, serieus geïnteresseerde kandidaat verkoopt. Als de koper en verkoper het eens zijn geworden, zal een makelaar over het algemeen geen nieuwe bezichtigingen meer inplannen. En een bod dat je uitbrengt zonder dat je het huis hebt bezichtigd, neemt de verkoper waarschijnlijk niet in behandeling. De kans bestaat namelijk dat je later alsnog afhaakt, omdat het een impulsief bod was. Ook zit een verkoper niet te wachten op discussies achteraf, omdat een koper bepaalde zaken niet heeft gezien.
Wat je als koper wel kunt doen, is bij de makelaar aangeven dat je serieus geïnteresseerd bent. Het kan zomaar gebeuren dat de eerste kopers toch nog van de koop afzien, omdat zij bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgen. Maar blijf hier niet op wachten en richt je op woningen die wél beschikbaar zijn.
Meer vragen en antwoorden
Wanneer ben ik in onderhandeling?
Als een koper een bod uitbrengt, ben je nog niet in onderhandeling. Dat is pas het geval als de verkoper een tegenbod doet of als de verkoper expliciet aangeeft dat jullie in onderhandeling zijn. Je bent niet in onderhandeling als de makelaar zegt dat hij het bod gaat bespreken met de verkoper. Ook als je in onderhandeling bent, kan een andere partij een bod uitbrengen.
De voordelen van een makelaar
Een makelaar kent de regels van het onderhandelen en heeft ervaring met verschillende vormen van bieden. Ga je een huis kopen, dan denkt je makelaar strategisch met je mee over een bod. Verkoop je je huis, dan adviseert je makelaar je als je voor moeilijke dilemma’s komt te staan. Ook zorgt hij of zij ervoor dat de communicatie met alle partijen goed verloopt.
