Nieuwbouwwoning kopen: waar moet je op letten?

8 praktische en financiële zaken om rekening mee te houden

Een nieuwbouwwoning kopen: dat gaat anders dan bij een bestaande woning. Zo begin je bij nieuwbouw al met betalen voordat je in het huis woont. En je mag vaak meer lenen.

Een nieuwbouwwoning heeft veel voordelen. Je huis voldoet aan de nieuwste energienormen, je hebt voorlopig weinig tot geen onderhoud en je kunt het helemaal naar jouw wensen aanpassen. Maar er zijn ook belangrijke punten om rekening mee te houden. Nieuwbouwmakelaar Mieke de Wit van Brockhoff Makelaars geeft advies.

1. Je koopt je woning op basis van een tekening

Bij een bestaande woning kun je de sfeer van het huis en de buurt proeven, maar een nieuwbouwwoning koop je meestal van papier. De Wit: ‘Als je serieus geïnteresseerd bent in een specifiek nieuwbouwhuis of -project, voer je eerst een optiegesprek met de makelaar. Dat is hét moment om vragen te stellen over de tekeningen in de verkoopbrochure. Mijn tip: ga vooraf kijken op de locatie om te zien of je jezelf er ziet wonen. Een open deur, maar veel mensen doen dat niet. Vind je het lastig om in te schatten hoe groot de woning straks is? Ga kijken bij familie of vrienden met een vergelijkbaar huis.’

2. Geen overdrachtsbelasting en minder kosten voor koper

Een nieuwbouwwoning koop je vrij op naam. Dat betekent dat je geen overdrachtsbelasting (2% van de koopsom) betaalt. Ook hoef je bij de notaris geen kosten te maken voor de leveringsakte, zoals bij een bestaande woning. Die zijn namelijk al opgenomen in de koopsom. ‘Kosten voor de financiering zijn niet in de koopsom opgenomen. Dit zijn de kosten van je financieel adviseur en de notaris kosten voor het inschrijven van de hypotheekakte.’

3. Bij je hypotheek zijn andere voorwaarden belangrijk

Bij een nieuwbouwwoning zijn er andere voorwaarden belangrijk dan bij een hypotheek voor een bestaande woning. De Wit: ‘De bouw kan later dan gepland van start gaan als de ontwikkelaar nog niet aan bepaalde eisen voldoet, zoals een onherroepelijke omgevingsvergunning en een voorverkooppercentage van bijvoorbeeld 70%. Het is daarom belangrijk dat je hypotheekofferte net zo lang geldig is als de duur van deze opschortende voorwaarden, die in de koop-aanneemovereenkomst omschreven staan.

Hypotheek aanvragen

Hypotheek nieuwbouw? Nét anders

Werkt een hypotheek afsluiten voor nieuwbouw anders dan voor een bestaande woning?

Lees meer

4. Je mag meestal meer lenen voor nieuwbouw

Omdat een duurzame woning energiezuiniger is en je daardoor lagere woonlasten hebt, kun je vaak een hogere hypotheek krijgen. ‘Voor een A++ label krijg je al snel 20.000 euro meer hypotheek.’

Een nieuwbouwwoning wordt meestal alleen opgeleverd met badkamer en soms met een keuken. Dat betekent dat je zelf bijvoorbeeld de vloeren eventueel de keuken moet uitzoeken. Dit brengt extra kosten mee. De Wit: ‘Bespreek dit allemaal vooraf met je hypotheekadviseur, zodat die je kan adviseren over welk bedrag je hiervoor moet opnemen in je hypotheek. Anders dan bij een bestaande woning kun je alle zaken die ín de woning blijven voor 100% meefinancieren met de hypotheek – zelfs de aanleg van je tuin.’

5. Houd rekening met (tijdelijk) dubbele woonlasten

Een nieuwbouwwoning betaal je in termijnen vanuit een bouwdepot. Voor de bouw is gestart, betaal je het bedrag voor de grond. Vanaf dat moment heb je dus al hypotheekkosten. Die komen boven op de huur of hypotheek die je op dat moment nog betaalt voor je huidige woning. In het begin zijn die kosten minder hoog, omdat je ook rente krijgt over het bouwdepot. Maar naarmate het depot slinkt, stijgen je lasten.

Eventuele overwaarde op je huidige woning kun je pas gebruiken nadat je je huis hebt verkocht. Dit kan worden geregeld met een overbruggingshypotheek. ‘Voor het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwbouwwoning is het van belang dat je goed informeert of je hypotheekadviseur ervaring heeft met dit soort hypotheken.’

6. Stap je later in, dan betaal je bouwrente

Koop je een nieuwbouwwoning terwijl de bouw al van start is of al is afgebouwd, dan betaal je bouwrente. ‘Je betaalt dan als het ware voor de kosten die de ontwikkelaar en aannemer hebben voorgeschoten. Ben je vanaf de start bij het project betrokken, dan betaal je die bouwrente niet. Je kunt de bouwrente meefinancieren in je hypotheek.’

7. De exacte opleverdatum staat niet vast

Koop je een bestaand huis, dan spreek je een precieze datum af met de verkoper voor de overdracht. Bij een nieuwbouwwoning weet je alleen de verwachte oplevering, wat het plannen van aankopen voor je huis iets lastiger maakt. De Wit: ‘Wel staat er in de koop-aanneemovereenkomst een maximale bouwtijd, die wordt bijna nooit overschreden. Iedere dag dat de oplevering wordt uitgesteld kost de aannemer immers geld. Ook houdt de aannemer je op de hoogte van de voortgang van de bouw, zodat je met de leverancier van bijvoorbeeld je keuken kunt afstemmen wanneer deze ongeveer in je huis aan de slag kan. De meeste keukenleveranciers hebben ervaring met nieuwbouw.’

Mocht de aannemer tijdens de bouw failliet gaan, dan wordt je huis sowieso afgebouwd, op voorwaarde dat de aannemer is aangesloten bij Woningborg of SWK. ‘Dat zijn ze vrijwel allemaal,’ zegt De Wit. ‘Nog een tip: ‘Koop je keuken pas als de aannemer aan de opschortende voorwaarden heeft voldaan, zo loop je geen risico, mocht de bouw niet doorgaan.'

8. Vaak heb je de eerste jaren garantie op je woning

Het grote voordeel van een nieuwbouwwoning is dat je de eerste jaren weinig tot geen onderhoud hebt. Als de aannemer is aangesloten bij Woningborg of het SWK heb je ook op alle onderdelen in de woning garantie. Gemiddeld is dit zes jaar.

Voordat de woning wordt opgeleverd, is er een schouw, waarbij gecheckt wordt of er geen gebreken zijn, zoals een kras op een raam of een te grote scheur in de muur. De Wit adviseert om bij oplevering van de woning een bouwkundige mee te nemen. Die weet precies waar je op moet letten.

Na de oplevering blijft 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris. Pas als je helemaal akkoord bent met de woning en er geen herstelpunten meer zijn, wordt de laatste 5% van de aanneemsom overgemaakt aan de aannemer.