Opsporen van verborgen gebreken

De nachtmerrie voor je droomhuis: een huis met verborgen betonrot en een lekkend dak

Het is heel normaal, en vooral ook raadzaam, om je toekomstige nieuwe onderkomen aan een grondig onderzoek te onderwerpen. Voordat je het koopt uiteraard. Zodat je op de dag van verhuizing niet voor verrassingen (denk: lekkend dak, scheur in de buitenmuur of beton dat aan het rotten is) komt te staan.

Het is iets waar veel aspirant-kopers bang voor zijn: een huis met gebreken. Je wilt nu eenmaal niet met zoiets als houtworm worden geconfronteerd als je in je fris geverfde, net gestuukte en pas opgeknapte huis zit. Die gebreken opsporen is best nog een klus. Niet alles is immers goed zichtbaar. Wat als je na de overdracht een huis hebt waar ‘iets’ mee is?

Onderzoeksplicht

Voordat je een huis koopt, heb je een onderzoeksplicht. Dat betekent dat je moet onderzoeken of, en welke, gebreken er zijn. Nu kun je vertrouwen op je eigen scherpe blik, maar dat is best lastig als je in je droomhuis staat. Die roze wolk waar je je dan wellicht op begeeft, kan je blik vertroebelen. Een vriend of ouders met oog voor detail meenemen, als je het huis gaat bezichtigen, is slim. Die zien vaak net even iets meer of andere dingen dan jij.

En toch: zij zijn niet de professional. Houtworm of bijvoorbeeld betonrot is lastig om met het blote, niet bouwkundig onderlegde oog, te traceren. Laat daarom altijd een bouwkundige keuring doen. Je makelaar kan je daarbij adviseren en een goede partij aanbevelen. Een bouwkundig inspecteur weet waar hij naar moet kijken. En heel handig, dat wat hij vindt werkt in jouw voordeel. Als je moet onderhandelen over de prijs kun je de gebreken meenemen.

Mededelingsplicht

Als je een huis koopt, mag je als koper verwachten dat het zo wordt opgeleverd dat je het normaal kunt gebruiken. Dat betekent geen lekkend dak, alle installaties in orde en geen doorzakkende vloeren. De verkopende partij heeft een mededelingsplicht. Zij moet jou informeren over de gebreken in de woning. Zet dit altijd op papier, en laat het vervolgens in het koopcontract opnemen. Lekt het dak na verkoop toch dan kun je de verkoper aansprakelijk stellen.

(Verborgen) gebreken

Wat als je een gebrek opmerkt, nadat je het huis hebt gekocht? Dan moet je vaststellen of het om een gebrek of verborgen gebrek gaat. Stel er zit een flinke scheur in de muur. Die scheur is voor jouw rekening, je had het immers van tevoren kunnen zien. Komt die scheur tevoorschijn nadat je panelen van de muur hebt getrokken, dan is dat een verborgen gebrek. Tenminste, als je kunt aantonen dat de vorige eigenaar dit had moeten weten, bijvoorbeeld doordat hij de scheur doelbewust weg heeft gewerkt. Is die scheur ontstaan nadat de panelen zijn geplaatst dan is het een gebrek.

Gaat het om een ernstig gebrek, denk een lekkend dak, dan kun je dat op de verkoper verhalen. Of hij van dat lekken nu wel of niet op de hoogte was. Let wel: je moet dan wel aan je onderzoeksplicht hebben voldaan.

Dit zijn je vervolgstappen

Na het vinden van een verborgen gebrek moet je een aantal stappen zetten. Meld meteen het gebrek aan de verkoper en vraag hem of haar om het probleem op te lossen. Of zoek samen naar een oplossing. Komen jullie er niet uit, dan kan je de verkoper in gebreke stellen. Wordt daar niet op gereageerd dan kan je een procedure starten. Voor alle stappen geldt: zet alle afspraken op papier, laat je juridisch adviseren en check ook bij je verzekeringen, opstal en inboedel en rechtsbijstand, wat je kunt en moet doen.