Welke extra kosten heb je bij de aankoop van een huis?
En waarom moet je deze kosten betalen?
Op funda zie je achter de vraagprijs van huizen altijd de afkorting k.k. staan, ofwel kosten koper. Dit betekent dat er voor de koper een aantal kosten bij komen, boven op de aankoopprijs. Voor een deel zijn dat verplichte kosten, maar vaak is er ook sprake van aanvullende kosten – die je helaas niet kunt meefinancieren in de hypotheek. Een deel is echter wél aftrekbaar van de belasting.
Wat is kosten koper?
Onder kosten koper vallen zaken als overdrachtsbelasting, notariskosten, de kosten van een bouwkundige keuring, taxatiekosten, de kosten van een aankoopmakelaar en de advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur. Deze kosten moet je bij de aankoopprijs van je toekomstige woning optellen.
Helaas kun je ze niet in je hypotheek opnemen, je moet ze dus zelf betalen. De hoogte van kosten koper verschilt per woning en situatie, maar houd rekening met zo’n 4 tot 5% van het aankoopbedrag. Dat is best een flinke kostenpost. Het is dus goed om daar inzicht in te hebben, zodat je weet wat je gaat betalen voordat je je handtekening zet onder het koopcontract.
Verschil kosten koper (k.k.) en vrij op naam (v.o.n.)
Met kosten koper (k.k.) krijg je meestal te maken als je een bestaande woning koopt. Een nieuwbouwwoning koop je doorgaans vrij op naam (v.o.n.). Het grootste verschil en daarmee grootste voordeel ten opzichte van kosten koper is dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen (2% van de koopsom). De woning hoeft immers niet van een vorige eigenaar aan jou te worden overgedragen.
Verplichte kosten bij aankoop huis
Je mag niet meer dan 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek. Dat betekent dat je alle andere verplichte kosten die je maakt rondom de aankoop zelf moet betalen. Wat voor kosten zijn dat?
Weet jij hoeveel je huis waard is?
Meer dan je denkt! Het is niet alleen in geld uit te drukken. Je huis is de basis voor je veiligheid, gezondheid en toekomst. Veel families elders op de wereld missen deze basis. Geef hen weer een toekomstperspectief.
Overdrachtsbelasting
De grootste kostenpost is de overdrachtsbelasting. Dit is een vast percentage van de koopsom. Voor een woning is dat op dit moment 2%. Ben je starter en jonger dan 35 jaar? Dan hoef je in 2024 geen overdrachtsbelasting te betalen als je een woning koopt onder de 510.000 euro (vanaf 2025 wordt dit 525.000 euro). Op een woning van 5 ton scheelt dat 10.000 euro.
Heb je al eerder een woning gekocht, maar nog nooit gebruikgemaakt van de vrijstelling? Dan kun je misschien nog steeds hiervoor in aanmerking komen als je voldoet aan de voorwaarden voor leeftijd en koopsom. Koop je samen een huis en is slechts een van jullie beiden onder de 35? Dan wordt de overdrachtsbelasting naar rato berekend: alleen de oudste partner betaalt dan over zijn of haar deel overdrachtsbelasting. In alle gevallen geldt wel dat je zelf moet gaan wonen in het huis dat je koopt.
Notariskosten
Alleen een notaris is bevoegd om de woning aan jou over te dragen. Notariskosten vallen daarom onder de verplichte kosten. De notaris brengt onder meer kosten in rekening voor het opstellen van een leveringsakte (voor de overdracht) en hypotheekakte, en voor het inschrijven van deze aktes bij het Kadaster. Elke notaris hanteert hiervoor eigen tarieven. Een hypotheekakte opstellen kost doorgaans tussen de 500 euro en 1200 euro, de overdracht van een woning tussen de 800 en 1600 euro (bron: notaris.nl).
Aanvullende kosten bij aankoop huis
Naast de verplichte kosten zijn er aanvullende kosten om rekening mee te houden. Het hangt van je situatie af of je deze kosten ook allemaal maakt.
Taxatiekosten
Als je een hypotheek aanvraagt, zal de hypotheekverstekker om een taxatierapport van je nieuwe woning vragen. Dit rapport biedt zekerheid over de waarde van het huis. De goedkoopste vorm is een hybride taxatie. De taxateur bepaalt dan op basis van online data de waarde van je woning, zonder zelf langs te komen. De prijzen hiervan liggen tussen de 90 en 250 euro.
Niet elke hypotheekverstrekker accepteert een hybride taxatie. Ook hangt het ervan af hoeveel procent van de woningwaarde je wilt financieren. Vanaf 80% of meer vereisen sommige hypotheekverstrekkers een uitgebreide taxatie, waarbij de taxateur wel langskomt. De kosten van zo'n uitgebreid taxatierapport liggen tussen 600 en 800 euro.
Waarom en wanneer heb ik een taxatie nodig?
De bank wil niet meer lenen dan het huis waard is. Daarom willen ze dat een onafhankelijke partij de waarde bepaalt. Deze kan berekend worden door een taxateur.
Kosten NHG-garantie
Koop je een woning met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je voor deze garantie nu nog 0,6% van de koopsom. Vanaf 2025 wordt dit 0,4%. De maximale koopsom mag bij een hypotheek met NHG in 2024 maximaal 435.000 euro zijn, inclusief kosten koper, en in 2025 450.000 euro. Let op: de koopsom is leidend, niet de hoogte van de hypotheek. Dus koop je een huis met een koopsom van 480.000 euro kosten koper en vraag je hiervoor een hypotheek aan van 440.000 euro, dan kom je niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.
Kosten voor bankgarantie of waarborgsom
In een koopovereenkomst staat meestal dat je een waarborgsom of bankgarantie moet voldoen. Dit is doorgaans zo’n 10% van de koopsom. Bij een waarborgsom maak je dit geld daadwerkelijk over van je (spaar)rekening naar de derdengeldrekening van de notaris die de overdracht gaat verzorgen. Heb je dat geld niet, dan kun je je hypotheekverstrekker vragen om garant voor je te staan. Dit heet een bankgarantie. Je betaalt hiervoor 0,1% van de koopsom.
Kosten makelaar
Schakel je een aankoopmakelaar in, dan betaal je uiteraard een vergoeding (courtage) voor zijn of haar diensten. Bij aankoopmakelaars is dat meestal een vast tarief. De hoogte hangt af van de tarieven die de makelaar hiervoor hanteert en de werkzaamheden die je hebt afgesproken. Gemiddeld rekenen makelaars een courtage van 1 tot 2,5% van de koopsom.
Wanneer heb ik een aankoopmakelaar nodig?
Een aankoopmakelaar kan het kopen van een huis gemakkelijker maken. Vooral in deze vijf situaties.
Kosten bouwtechnische keuring
Een bouwtechnische of bouwkundige keuring geeft duidelijkheid over de bouwkundige staat van je nieuwe woning én over eventuele herstelkosten waar je rekening mee moet houden. Zo'n keuring is niet verplicht, maar wel aan te raden als je zeker wilt weten dat je later niet voor onverwachte kosten komt te staan. De kosten voor de keuring liggen over het algemeen tussen de 350 en 600 euro, afhankelijk van onder meer de locatie en grootte van de woning.
Bouwtechnische keuring brengt veel aan het licht, maar niet alles
Droomhuis gevonden? Dan kun je een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Wat brengt die aan het licht én wat niet?
Advies- en bemiddelingkosten
Als je een hypotheek afsluit, rekent je financieel adviseur hiervoor advies- en bemiddelingskosten. Sommige adviseurs werken met een vast bedrag, anderen hanteren een uurtarief. De bedragen kunnen nogal verschillen, maar liggen doorgaans zo tussen de 1500 en 3000 euro.
Wijzer in geldzaken heeft een handige tool waarmee je online berekent hoe hoog de kosten koper ongeveer uitvallen in jouw situatie.
Welke kosten zijn aftrekbaar?
De kosten koper zijn dus een behoorlijke bijkomende kostenpost. Goed nieuws is dat je een deel van de kosten mag aftrekken bij je belastingaangifte. Dit zijn:
de bemiddelingskosten
een deel van de notariskosten
de taxatiekosten
de kosten van de NHG-aanvraag
Hoe en wanneer betaal je de kosten koper?
Je krijgt van de notaris een gespecificeerde nota waarop alle aankoopkosten staan genoemd. Voordat de eigendomsoverdracht plaatsvindt en je de sleutel van jouw woning krijgt, moet het gehele bedrag van de kosten koper op de rekening bij de notaris staan. Dit bedrag moet je in een keer voldoen, je kunt het dus niet in termijnen betalen.
Meer vragen en antwoorden
Met hoeveel kosten koper moet ik rekening houden?
De hoogte van de kosten koper is afhankelijk van de prijs die je voor de woning betaalt. Houd rekening met ongeveer 4-5% van de aankoopprijs. Een aanzienlijk deel daarvan is de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom), tenzij je onder de 35 jaar bent. In dat geval ben je mogelijk vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Kan ik de kosten koper meefinancieren in de hypotheek?
Nee, volgens de huidige hypotheeknormen mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat de bijkomende kosten koper niet meegefinancierd kunnen worden. Voor deze kosten moet je dus je eigen spaargeld gebruiken.
Zijn de kosten koper aftrekbaar voor de inkomstenbelasting?
Ja, maar niet allemaal. De kosten die je maakt voor het afsluiten van een hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar, zoals de advies- en bemiddelingskosten, de notariskosten voor de hypotheekakte en de taxatiekosten. Deze kosten kun je eenmalig in box 1 aftrekken bij je belastingaangifte. Voor de overige kosten, waaronder de overdrachtsbelasting, geldt dit helaas niet. Op de website van de Belastingdienst kun je alle informatie over dit onderwerp terugvinden.
Wat betekent vrij op naam?
Vrij op naam wordt vaak gebruikt bij nieuwbouw. De verkoper van het huis betaalt in dit geval de kosten voor het overdragen van de woning, zoals de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte.
Verdiep je in je financiële mogelijkheden
Heb je een huis op het oog en ben je benieuwd wat je maandlasten worden? Gebruik dan onze maandlastencalculator. Deze houdt rekening met de bijkomende kosten voor de aankoop.
