Wordt overbieden weer de norm?

Staat van onderhoud, locatie en energielabel bepalen het bod

Hoewel een huis kopen nu iets makkelijker is dan twee jaar geleden, toen de woningmarkt flink oververhit was, merken kopers dat ze toch weer moeten overbieden om een kans te maken. Een derde van de funda-bezoekers verwacht zelfs dat overbieden weer de norm wordt. Is dat volgens makelaars ook zo?

Volgens de funda Index, waarmee we elk kwartaal meten hoe onze bezoekers de woningmarkt ervaren, denkt nu 32% van de ondervraagden dat overbieden weer de norm wordt. Een half jaar geleden was dat nog 12%. De laatste kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM lijken de trend tot overbieden te ondersteunen: in het derde kwartaal van 2023 werd 45% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Zet die trend door en is overbieden weer de norm in heel Nederland?

Overbieden in de Randstad

Rob Verzijlbergen, makelaar bij VanHuyse in groot Haarlem, ziet het overbieden inderdaad terugkomen. ‘In onze regio is in het derde kwartaal bij gemiddeld 49% van alle verkopen overboden, daarin volgen we Amsterdam.’

Dit gebeurt vooral in Haarlem bij woningen tot 5 ton. ‘Als starter ben je snel aangewezen op een appartement. Een grondgebonden huis onder de 4 ton is moeilijk te vinden, waardoor starters moeilijk binnen de NHG-grens kunnen blijven’, zegt Verzijlbergen.

Buiten Haarlem vind je volgens hem nog wel woningen rond 4 ton. ‘Hier wordt niet op elke vraagprijs overboden en kan er zelfs nog onderhandeld worden. Meestal zijn dat wel gedateerde, niet-geïsoleerde woningen, de zogenaamde kluswoningen.’

Rob Verzijlbergen is makelaar in Haarlem en omgeving

Schappelijke prijzen in het zuiden

In Maastricht en omstreken, waar Verzijlbergens collega-makelaar Marcel Overhof werkt, is overbieden nog niet gangbaar, al komt het zeker voor. Vooral startersappartementen, die je hier vanaf 170.000 euro vindt, zijn erg in trek. ‘Op startersappartementen tot 3 ton wordt regelmatig overboden. Daarboven nauwelijks. Ook op woningen tot 5 ton komen overbiedingen tot 10% met regelmaat voor, daarboven ligt de verkoopprijs vaak meer rond de vraagprijs.’

Buiten de stad is het volgens hem precies andersom. Daar gaan woningen tot 4 ton meestal weg tegen de vraagprijs of daaronder. Op duurdere huizen wordt soms wel overboden; vooral woningen die af en geïsoleerd zijn, zijn gewild. In dorpen als Cadier en Keer en Gronsveld, in het groen en dicht bij Maastricht, ziet hij veel animo. ‘Met regelmaat zie ik hier lichte overbiedingen in alle prijsklassen.’

Marcel Overhof is makelaar in Maastricht en omstreken

Locatie, afwerking en energielabel

Beide makelaars zijn het erover eens dat de staat van de woning, de locatie en het energielabel van invloed zijn op de mate van overbieden. ‘Nu de rente hoger is, slaan kopers aan het rekenen met de energiekosten’, zegt Overhof. In de wijken rondom het centrum van Haarlem zijn volgens Verzijlbergen alle huizen en appartementen gewild. ‘In welke onderhoudsstaat ze zich ook bevinden, hier is overbieden de norm. Meer nog als het gaat om een eengezins- of jarendertigwoning.’ Hoe verder van het centrum, hoe betaalbaarder.

Alternatieven

Verzijlbergen merkt dat kopers in de Randstad overbieden al incalculeren. ‘Je verspreidt de lasten toch over dertig jaar’, verwoordt Overhof het algehele gevoel. Toch raadt hij niet altijd aan om te overbieden. Als het financieel moeilijk wordt, of het huis het niet waard is, oppert hij liever alternatieven. ‘Ga ook eens op zoek naar een onderhandelbare woning. Zoek op funda bijvoorbeeld naar huizen die al langer te koop staan. Wie weet wat je tegenkomt.’

Eerst kopen of eerst verkopen?

Uit de funda Index blijkt verder dat het afgelopen kwartaal weer meer zoekers eerst een nieuwe woning willen kopen vóórdat ze hun eigen huis verkopen. Het afgelopen jaar zagen we nog een grotere voorkeur voor eerst verkopen.

Zowel Verzijlbergen als Overhof adviseren verkopers nu ook om eerst een woning te kopen alvorens het eigen huis aan te bieden. Binnen een maand zijn de meeste, vooral courante, woningen volgens hen wel verkocht.

‘Op dit moment is het vooral moeilijk een geschikte woning te vinden’, zegt Overhof. Zijn collega vult aan dat de doorlooptijd tussen koop en verkoop zo kort mogelijk moet zijn. ‘Zorg dat de verkoopvoorbereidingen klaar zijn rond het aankoopproces.’