Wakkerstraat 12-H1097 CE AmsterdamDon Bosco

*** ENGLISH TEXT BELOW *** Uniek groot benedenhuis met tuin, in een rustige straat in de gezellige Watergraafsmeer. Dit fijne gezinshuis met 5 (slaap)kamers bestaat uit verschillende woonlagen, waarbij de woonkamer op de begane grond een plafondhoogte van bijna 4 meter heeft en een grote raampartij aan de straatkant. De huidige bewoners hebben de gehele woning teruggebracht in begin twintigste-eeuwse stijl. Door de split level indeling, de grote woonkeuken, de goede afmetingen en de bruikbare kelderruimte, is dit een prachtige gezinswoning met veel mogelijkheden. Het pand bestaat uit twee appartementen en staat op eigen grond. Kortom, een heerlijk huis om vele jaren fijn in te wonen, net zoals de huidige eigenaren meer dan 30 jaar hebben gedaan! Indeling Via het gemeenschappelijk trappenhuis komt u in de bijzondere woonkamer. Deze voormalige winkelruimte heeft grote ramen aan de voorzijde met ook een deur naar de straat en heeft een open verbinding met de woonkeuken in het souterrain. Via een kleine trap vanuit de woonkamer bereikt u de keuken. Deze is op maat gemaakt met houten paneeldeurtjes en heeft veel bergruimte, diverse inbouwapparatuur en een prachtig elektrisch Aga fornuis. Er is genoeg plek voor een royale eettafel en er is een vaste hoekbank met opbergruimte gemaakt. De vloer is voorzien van authentieke oost Europese tegels met een ‘Belle Epoque’ MC Escher patroon. Via de openslaande deuren bereikt u de schaduwrijke tuin. In de zomer heeft deze aan het einde van de middag zon. In de hal bevindt zich een toilet en de ingang naar de grote kelder van 31 m2. Deze is gelegen aan de straatkant, is 2.04 m hoog en voorzien van een klein raam. Dit vertrek is eenvoudige te verbouwen tot woonruimte. Vanuit de woonkamer is er een trap naar de entresol met een overloop en twee goede (slaap)kamers. Het balkon is te bereiken via de grootste kamer. Vanaf de overloop loopt een binnentrap naar de eerste verdieping. Deze bestaat uit twee grote kamers, waarbij ook weer de kamer aan de achterzijde toegang tot het balkon heeft. Er is ook nog een kleinere zijkamer aan de voorzijde en is er een ruime badkamer aan de achterkant van de woning. Deze badkamer heeft een ligbad, bidet, toilet, douche en wastafel. Verder is er een gangkast met wasmachinemachine aansluiting. Omgeving De woning ligt op het eerste stukje van de Wakkerstraat, om de hoek van de Middenweg en vlakbij de Ringvaart. De Watergraafsmeer is een gezellige buurt met veel leuke restaurantjes, cafés, speciaalzaken en winkels. Voor de dagelijkse boodschappen kunt u terecht op de Middenweg. Winkelcentrum Oostpoort ligt op steenworp afstand. Voor de nodige ontspanning zijn er drie fijne parken in de buurt, Frankendael, Flevopark en Oosterpark. Voor sportliefhebbers is er genoeg te doen in de wijk: er zijn diverse sportvelden, de Jaap Edenbaan, zwembaden en fitness clubs. Via de Linnaeusstraat is het een kwartier fietsen naar het centrum. Ook de ligging ten opzichte van het openbaar vervoer is ideaal, tram 19 en bus 41 stoppen om de hoek en NS stations Amstel en Muiderpoort liggen op een kilometer afstand. Met de auto bent u via de Middenweg of de Gooise weg binnen 5 minuten op de ring A10. Verduurzaming Deze woning is qua beglazing al helemaal voorzien van dubbel- en HR++ glas. De zuinige cv-ketel is ook redelijk nieuw en hoeft niet vervangen te worden. De vloer is niet geïsoleerd en in de keuken is dat ook eigenlijk niet te doen; ik heb het effect hiervan dan ook niet berekend (is sowieso gering). De vloer boven de onverwarmde kelder is niet geïsoleerd, als deze alsnog geïsoleerd zou worden (Rc = min. 3,5) dan blijft het label 'C'. Er is relatief veel raam en weinig muur in de gevels, de kans dat een volgende bewoner die gaat isoleren (Rc = min. 3,5) is klein maar ik heb het toch berekend. Hierdoor wijzigt het label wel van 'C' naar 'B'. De woning is in principe nu al geschikt voor verwarming middels een warmtepomp (buiten-unit in de tuin). Het label zou hierdoor nog verder verbeteren van 'B' naar 'A'. Bijzonderheden/voorzieningen • Bouwjaar 1903 • Woonoppervlak 169 m2 + kelder 31 m2 (meetrapport aanwezig) • Gelegen op eigen grond • Alle ramen voorzien van isolatieglas • CV combiketel (Intergas HR, 2014 ) • Energielabel C • Plannen VVE: schilderwerk achterzijde en herstel balkons in nabije toekomst • Ouderdoms- en asbestclausule zijn van toepassing De woning is professioneel opgemeten op basis van meetinstructie BBMI. In het koopcontract zal de clausule worden opgenomen dat wij aspirant-kopers hebben uitgenodigd om de oppervlakte van dit object op of na te meten. Mochten zij hiervan afzien dan vrijwaren zij de medewerkers van Pappie & Van der Zee Makelaars o/g en de eigenaren van het object van alle aansprakelijkheid. Zakelijke lasten: Onroerende zaakbelasting € 612,45 per jaar (2023) Rioolrecht € 166,85 per jaar Waterschapsbelasting € 472,- per jaar (2023) Bijdrage VvE € 300,- per maand ******************************************************** Unique and large lower house with garden, in a quiet street in the charming Watergraafsmeer area. This lovely family home has 5 (bed)rooms and is divided over multiple floors. The living room on the ground floor has a ceiling height of almost 4 meters and large windows at the front. The current owners returned the property to style of the early 20th century. The property has a split level layout, a large kitchen-diner, a usable cellar space and is a good size, making this a lovely family home with lots of possibilities. The building consists of two apartments and is freehold. All in all, a wonderful family home which can enjoy for many years to come; the current owners have loved living here for over 30 years! Layout Communal stairwell, entrance living room. This former shopping space has large windows at the front and a door to the street and an open connection with the kitchen-diner below. The steps in the living room lead down to the kitchen. The kitchen was tailor made with the use of wooden panel doors and has lots of cupboard space, various kitchen appliances and a lovely electric Aga cooker. There is ample space for a large dining table and a fitted corner seat has been added with storage space. This room has authentic eastern European tiling with ‘Belle Epoque’ MC Escher pattern. The French doors lead out into the leafy garden. During the summer, you can enjoy the sun here until the end of the afternoon. Along the hall, a toilet and the entrance to the large cellar (31 m2). This is situated at the front of the property and has a ceiling height of 2.04 and a small window. This area can easily be converted into living space. The living room has stairs up to the landing of the mezzanine; along the landing two good-sized (bed)rooms. The balcony is accessible from the largest room. The fitted stairs on the landing lead up to the first floor. This floor has two good-sized rooms, and the room at the rear has access to the balcony. There is also a smaller side room at the front and a large family bathroom at the rear of the property. The bathroom has a bathtub, a bidet, a toilet, a shower and a washbasin. There is also a utility cupboard along the hall with a washing machine connection. Surrounding area The property is located in the beginning of Wakkerstraat, around the corner of Middenweg and near Ringvaart. Watergraafsmeer is a pleasant residential area where you can find a variety of bars, restaurants, boutiques, delicatessens and shops. You find the shops for your daily shopping along Middenweg and Oostpoort shopping centre is within walking distance. If you prefer a stroll in the park, you won’t have to go far: Frankendael, Flevopark and Oosterpark are all within easy walking distance. The area also has lots to offer sports enthusiasts: various sports fields, Jaap Eden ice rink, swimming pools and gyms. The city centre is just a 15-minute bike ride away. The area also has excellent public transport links, tram 19 and bus 41 stop around the corner and Amstel and NS Muiderpoort stations are one kilometre away. The A10 motorway is just minutes away via Middenweg or Gooiseweg. Sustainability This property has double glazing and HR++ glazing. The economical central heating boiler is reasonably new and does not need to be replaced. The floor is not insulated and this is also not really possible in the kitchen, which is why the effect of floor insulation has not been calculated (is expected to be minimal). The floor above the unheated cellar is not insulated, if this were to be insulated (Rc = min. 3.5), the label would remain ‘C’. The property has quite a lot of windows and not a lot of bricks in the façades, making it less likely for the next occupant to insulate the façade (Rc = min. 3.5). This has however been calculated and insulating the facades would change the current label ‘C’ to ‘B’. The property is currently suitable for heating generated by a heat pump (outdoor unit in the garden); this would further improve the label from ‘B’ to ‘A’. Specifics/facilities • Year of construction: 1903 • Living area: approx. 169 m2 + cellar 31 m2 (measurement report available); • The property is freehold • All windows have insulated glass • Central heating boiler (Intergas HR, 2014) • Energy label C • Plans Owners’ Association: painting at the rear and repair balconies in the near future • Old age and asbestos clause apply The property was professionally measured based on the BBMI measurement instructions. The purchase contract shall include a clause stating that we have invited the prospective buyers to have their own measurement of the property carried out. Should the prospective buyers decide not to have such a measurement carried out, they automatically indemnify Pappie & Van der Zee Makelaars o/g and the owners of the property against any liability. Property charges: Annual real estate tax: € 612.45 (2023) Annual sewer charges: € 166.85 Annual Water board charges € 472 (2023) Monthly contribution Owners’ Association: € 300