Woonboot kopen? Hier moet je op letten
Een woonboot financieren werkt net even anders dan een gewoon huis
Denk je erover om een woonboot te kopen? Dan is het goed om te weten wat daarbij komt kijken. Een woonboot is geen vastgoed en dat heeft gevolgen voor bijvoorbeeld de financiering en de belastingen die je betaalt.
Wonen op het water heeft veel voordelen. Je hebt uitzicht op het water, je maakt de seizoenen bewust mee en de natuur is dichtbij. Overweeg je de aankoop van een woonboot, dan is er een aantal zaken waar je op moet letten.
Woonboot, woonark, watervilla: wat is het verschil?
Woonboot, woonark, watervilla, woonschip… het zijn verschillende benamingen voor drijvende woningen. De een lijkt misschien wat meer op een huis dan op een boot, maar vrijwel geen van alle zijn bedoeld om mee te varen. In dit artikel spreken we voor het gemak van ‘woonboot’.
Wat kost een woonboot?
Een woonboot kopen is in principe niet duurder of goedkoper dan een gewoon huis. Woonbotenmakelaar Niek van der Sluis: ‘Toen de rente nog erg laag was, werden veel woonboten net als gewone huizen verkocht op basis van een bieding bij inschrijving. Met in Nederland 11.000 ligplekken voor woonboten is het een nichemarkt, wat invloed heeft op de populariteit.’
Klaar om een bod te doen? Hier vind je meer informatie over het uitbrengen van een bod
Woonboot financieren: hoe werkt dat?
Omdat een woonboot drijft, is het geen vastgoed, maar een roerend goed. Niek: ‘Meestal is het een registergoed. Dat betekent dat de woonboot is ingeschreven in het scheepsregister van het Kadaster. Dat is belangrijk, want op een registergoed kan een hypoheek worden gevestigd. Het is altijd mogelijk om een woonboot alsnog in te schrijven in het scheepsregister.’
Een woonboot financieren kan wel wat lastiger zijn dan een gewoon huis:
Er zijn op dit moment (2023) in Nederland maar drie partijen die een hypotheek verstrekken voor een woonboot: voor bestaande boten Rabobank en sinds kort Orange Credit. Triodos Bank verstrekt hypotheken voor nieuwe woonboten of woonboten die na 2012 gebouwd zijn.
Het maximale bedrag waarvoor je een woonboot kunt financieren is lager dan bij een gewoon huis: maximaal 90% van de getaxeerde marktwaarde. Niek: ‘Bovendien kan het zo zijn dat je renteopslag moet betalen: extra rente die boven op je hypotheekrente komt. Soms is een vereiste dat je een deel van je hypotheek versneld aflost.’
Om in aanmerking te komen voor een hypotheek moet je de woonboot zelf permanent bewonen. Ook kijkt de hypotheekverstrekker naar welke kosten je moet betalen voor ligplaatshuur of precario. Deze kosten brengt de hypotheekverstrekker in mindering op je leenmogelijkheden.
Net als bij een gewoon huis vraagt de hypotheekverstrekker om een taxatierapport. Er zijn EMCI-gecertificeerde taxateurs die gespecialiseerd zijn in woonboten. Voor de hypotheekverstrekker is het belangrijk dat de woonboot een legale ligplaats heeft, die in eigendom of erfpacht is of van een overheidsinstelling.
Van ligplaatsvergunning tot precariobelasting
Bij de aankoop van een woonboot worden de ligplaats en de oever meestal niet je eigendom. Deze gebruik je doorgaans op basis van een ligplaatsvergunning. Die is ook aan het adres gekoppeld. Eigenaar is meestal de gemeente, provincie, rijksoverheid of een waterschap. De overheid heeft ligplaatsen voor woonboten opgenomen in bestemmingsplannen.
Een ligplaats gebruiken kost geld:
Veel ligplaatsen worden gebruikt op basis van betaling van precario, een belasting voor het gebruik van openbare grond.
Een andere vorm is dat je huur betaalt op basis van een huurovereenkomst voor je ligplaats. Deze sluit je af met de gemeente, provincie, rijksoverheid of het waterschap. Niek: ‘In 2022 is er dankzij een wetswijziging huurbescherming voor zulke ligplaatsen gekomen. Het gaat specifiek om gehuurde ligplaatsen en niet om precarioplekken. Huurbescherming zorgt ervoor dat je niet zomaar je gehuurde ligplaats kwijt kunt raken.'
In plaats van huur of precariobelasting kan het ook zo zijn dat je erfpacht betaalt, zoals op veel plekken in Amsterdam en Utrecht.
In een enkel geval koop je de ligplaats. Deze wordt dan jouw eigendom.
De kosten voor je ligplaats hangen af van de grootte van de ligplaats en je woonboot. Per jaar kan het gaan om enkele honderden tot wel duizenden euro’s. Houd hier rekening mee als je een woonboot koopt.
Andere belastingen voor woonbooteigenaren
Een ander verschil tussen een woonboot kopen of een gewoon huis is de overdrachtsbelasting. Heb je een eigendomsplek of erfpachtplek, dan betaal je voor het waardedeel van die plek het hoogste tarief van 10,4% (en voor de woonboot niets). Dit is dus aanzienlijk meer dan de 2% overdrachtsbelasting die je betaalt voor een gewoon huis. Voor een woonboot met een gehuurde ligplek betaal je geen overdrachtsbelasting.
Omdat een woonboot geen vastgoed is, betaal je als eigenaar dan weer geen onroerendezaakbelasting (OZB). Wel kun je door de gemeente worden aangeslagen voor roerendezaakbelasting (RZB). Deze is gekoppeld aan de waarde van de woonboot. Niek: ‘Of je ook daadwerkelijk met deze belasting te maken krijgt, verschilt per gemeente. Je ziet dat de gemeente het soms achterwege laat als het gaat om slechts een handvol woonboten.’
Wat kost het onderhoud van een woonboot?
De onderhoudskosten van een woonboot zijn vergelijkbaar met die van een vrijstaande woning. Je hebt tenslotte rondom gevels en vaak meer kozijnen dan in een vaste woning. Net als bij een huis hangen de kosten van onderhoud af van bijvoorbeeld de leeftijd van de boot, het materiaalgebruik en de constructie.
Wel maakt het uit of je een woonboot hebt met een stalen of een betonnen casco. Aan een betonnen bak hoef je eigenlijk nooit iets te doen, tenzij er bijvoorbeeld kleine scheurtjes ontstaan door ernstige vorst of bij extreem laag water. Een boot met een stalen bak moet elke zes à zeven jaar naar de werf voor onderhoud. Dit kost al snel tussen de € 5000 en € 10.000 euro. Niek: ‘De verzekeraar verplicht je om dit onderhoud uit te voeren voor de opstalverzekering.’
Meer vragen en antwoorden
Is je energierekening op een woonboot hoger?
Woon je op een woonboot, dan hoeven je energiekosten niet hoger te zijn dan wanneer je in een vaste woning zou wonen. Net zoals oude woningen slecht geïsoleerd kunnen zijn, kan dat ook het geval zijn met oudere woonboten. Het hangt helemaal af van wat de eigenaar heeft gedaan om de woonboot te isoleren. Er zijn bijvoorbeeld ook woonboten met energielabel A. Sinds 1 januari 2021 is het energielabel ook verplicht bij de verkoop van woonboten.
Heb je bij de koop van een woonboot een notaris nodig?
Ja. Omdat een woonboot een registergoed is, verloopt de overdracht via de notaris.
Kun je je ligplaats kwijtraken?
Alle woonbootplekken zijn opgenomen in bestemmingsplannen. Als er een gemeenschappelijk belang is dat boven het individuele belang gaat, dan word je uitgekocht. In de praktijk maakt het daarbij niet uit of je de ligplaats huurt of in bezit hebt. Dat is niet anders dan bij een vaste woning.
Welke toegevoegde waarde heeft een makelaar bij de aan- of verkoop van een woonboot?
Wil je een woonboot kopen, ga dan op zoek naar een makelaar die gespecialiseerd is in woonboten. Deze kan je alles vertellen over de regels rond aan- en verbouwen, belastingen en dergelijke, maar ook begeleidt deze je bijvoorbeeld bij het maken van heldere afspraken met de verkoper over nog uit te voeren onderhoud van bijvoorbeeld een boot met een stalen casco. Een goede makelaar ziet er ook op toe dat een woonboot met stalen casco uit het water wordt gehaald voor keuring door een onafhankelijke expert. Ook zal de makelaar je adviseren om een bouwkundige inspectie van de woonboot te laten uitvoeren – dit geldt zowel voor boten met een stalen als een betonnen casco. Een betrouwbare woonbotenmakelaar herken je bijvoorbeeld aan het EMCI-certificaat.
Woonboot kopen? Laat je adviseren
Zeker als je nooit eerder een woonboot hebt gekocht, is het goed om je te laten adviseren door bijvoorbeeld een aankoopmakelaar. Kies bij voorkeur iemand die gespecialiseerd is in de verkoop van woonboten. Deze makelaars herken je aan het EMCI-certificaat.
De informatie in dit artikel dient ter algemene kennisgeving en vormt uitdrukkelijk geen professioneel advies. Funda streeft ernaar om nauwkeurige en actuele informatie te verstrekken, maar garandeert niet dat alle informatie volledig en foutloos is. Het gebruik van deze informatie is volledig op eigen risico. Voor specifiek advies raden we altijd aan om een professioneel adviseur te raadplegen.
