Meer hoop voor huizenkopers in 2022?
‘Als we nu nog vijf biedingen hebben, zijn we blij’
Volgens de funda Index lijkt het laatste kwartaal van 2021 het landelijk vertrouwen van kopers in de woningmarkt weer iets toe te nemen, terwijl dat van verkopers juist afneemt. Is er reden tot optimisme? Michel ten Hag, directievoorzitter van ten Hag makelaarsgroep in Oost-Nederland en Eran Hausel, directeur van Heeren Makelaars in Groot Amsterdam, zetten de landelijke cijfers af tegen hun eigen praktijk.
Hoewel kopers het nieuwe jaar met een iets stijgend koopvertrouwen zijn ingegaan, vindt nog steeds 92% van hen de markt ongunstig. In Amsterdam en omstreken staan nog steeds legio mensen in de rij voor één huis. Wel iets minder dan daarvoor, maar niet zo veel minder, dat kopers daar blij van worden, zegt Eran Hausel van Heeren Makelaars. ‘Zowel verkopers als kopers denken dat de prijzen hier verder zullen stijgen en het aanbod krap blijft, net als ik.’
Michel ten Hag van ten Hag makelaarsgroep verwacht landelijk wel een kentering voor kopers. ‘Betaalbaarheid is een issue, mede vanwege de inflatie en de gestegen energieprijzen, daarom haken potentiële kopers af. In het afgelopen half jaar hadden we minder reacties, bezichtigingen, biedingen en overbiedingen. Als we nu nog vijf biedingen hebben, dan zijn we blij. Verkopers blijven echter denken dat er steeds meer wordt overboden en hun huis snel weg is. Dat wordt minder. Pas als bij hen het kwartje valt, zal de markt verder stabiliseren en wordt de toekomst rooskleuriger voor kopers.’
De stand van wonend Nederland: Q4 2021
De koopintentie onder woningzoekers is flink gezakt, maar kopers zijn hoopvol voor de toekomst.
Ongunstiger markt voor verkopers
Ten Hag merkt dat het vertrouwen van de verkopers wel afneemt. ‘Voor de zomer wachtten verkopers die al een nieuwbouwhuis gekocht hadden met de verkoop van hun oude woning. Die zou toch wegvliegen tegen een hogere prijs. De laatste maanden van 2021 gaven vergelijkbare verkopers direct opdracht tot verkoop van hun huidige huis. Ze verwachtten dat de prijzen stabiel bleven en ze hun huis niet gelijk kwijt waren.’
‘Het aanbod droogt op en wat er is, vliegt meteen weg, ook in het hogere segment’
Van enig vertrouwensverlies was in Amsterdam geen sprake. ‘Verkopers denken niet dat de prijzen zullen dalen. Ze verwachten alsmaar hogere verkoopprijzen,’ zegt Hausel. ‘Wij adviseren altijd een marktconforme vraagprijs.’ Wel zien we de laatste tijd dat mensen - tegen het advies van de NVM-makelaar - eerst een nieuw huis willen voordat ze hun eigen huis verkopen. Dat zorgt ervoor dat het aanbod opdroogt en dat er het afgelopen kwartaal ook minder contactmomenten en transacties waren. ‘Het aanbod dat er is, vliegt meteen weg, ook in het hogere segment.’
Kopers wachten af
In het oosten van Nederland lijkt de koopintentie wat af te nemen. Volgens Ten Hag haakt bijna de helft van de potentiële kopers af door de oververhitte markt. Het aantal kopers dat met elkaar in concurrentie gaat, daalt. ‘Maar in het laatste kwartaal zagen we wel een lichte opleving ten opzichte van Q3. Het lijkt erop dat kopers en verkopers nu een reëel beeld van de woningmarkt hebben.’ Dat betekent dat de kansen voor kopers stijgen.
Ook Hausel ziet wel dat er mensen zijn die Amsterdam niet meer kunnen betalen en afhaken. ‘Het is te duur en mensen krijgen steeds minder waar voor hun geld. Veel kopers nemen nu hun toevlucht naar betaalbare woningen buiten Amsterdam.’
Gekte voorbij of niet?
Hausel ziet het in zijn gebied niet gebeuren. ‘Prijzen zullen in Amsterdam dit jaar nog met 10% stijgen. De oververhitte markt zal hier niet veel veranderen. De verhouding aanbod en vraag blijft in onbalans. Tenzij de rente fors stijgt en er heel erg veel aanbod bij komt, maar dat zie ik voorlopig niet gebeuren. De afschaffing van de jubelton zal ook geen soelaas bieden, want kinderen lénen anders die ton wel van hun ouders.’
In Oost-Nederland is de echte gekte over, voorziet Ten Hag. ‘Hier is de weg naar stabilisatie eerder begonnen dan de landelijke cijfers laten zien. Dat kan een voorbode zijn voor de rest van het land. Zeker als de nieuwbouw en verkoop van de voormalige huurwoningen van woningcorporaties op gang komt, dan komt er meer aanbod. Gunstiger voor de markt en kopers.’ Ten Hag verwacht dat de prijzen stabiel blijven. ‘Vooralsnog zie ik niet dat de huizenprijzen zullen dalen. Hopelijk zal de verhouding vraag en aanbod weer in evenwicht komen. Met extra bouwen en alternatieven als flexwonen kunnen we dat weer opkrikken.’
