Bijleenregeling: wat is dit en wanneer krijg ik hiermee te maken?
Zo werkt de bijleenregeling bij overwaarde
Als je je huis verkoopt met overwaarde en een andere woning terugkoopt, krijg je te maken met de bijleenregeling. De bijleenregeling houdt in dat als je je overwaarde gebruikt voor de aankoop of verbouwing van je nieuwe huis, je de hypotheekrente van je nieuwe huis kan aftrekken van de belasting. Er zijn ook andere situaties waarin je met de bijleenregeling te maken krijgt, bijvoorbeeld bij beëindiging van je relatie.
Je bent niet verplicht om je overwaarde voor je nieuwe huis te gebruiken, maar door de bijleenregeling is het financieel aantrekkelijk om dit wel te doen. Je hebt dan recht op hypotheekrenteaftrek over je volledige hypotheekschuld. En een lagere hypotheek betekent vaak ook lagere maandlasten.
Daarnaast is de maximale hypotheek op je inkomen hoger als je de rente volledig kan aftrekken. Geldverstrekkers houden bij het bepalen van de maximale hypotheek namelijk rekening met een duurdere, niet aftrekbare hypotheek.
Wil je weten wat de waarde van jouw huis ongeveer is? Doe de gratis Waardecheck
Eigenwoningreserve en bijleenregeling berekenen
Volgens de bijleenregeling mag je alleen hypotheekrente aftrekken over je eigenwoningschuld. Dit is de koopsom van je huis plus de aankoopkosten, minus de overwaarde van je verkochte woning (dit heet je eigenwoningreserve). De bijleenregeling bepaalt dus hoe groot je fiscale overwaarde is.
Bij elke volgende aankoop van een huis, kan een nieuwe eigenwoningreserve ontstaan waar je rekening mee moet houden bij het bepalen van je maximale eigenwoningschuld. Als je meerdere keren een huis hebt verkocht, wordt de winst van de volgende verkoop weer opgeteld bij je eigenwoningreserve. Een eventuele restschuld wordt ervan afgetrokken. Koop je niet binnen 36 maanden een volgende woning, dan vervalt de eigenwoningreserve.
Voorbeeld bijleenregeling overwaarde
Je hebt je huis verkocht voor € 350.000. Op het huis zat nog een hypotheekschuld van € 150.000. Na verkoop houd je dus € 200.000 aan overwaarde over.
Je nieuwe huis kost € 400.000. Je investeert de overwaarde hierin, waardoor je nog een hypotheek nodig hebt van € 200.000. Omdat je hebt voldaan aan de eisen van de bijleenregeling, mag je je hypotheekrente aftrekken over de totale hypotheekschuld van € 200.000.
Voorbeeld bijleenregeling restschuld
Twee jaar geleden verkocht je je koophuis met een restschuld van € 50.000. Je volgende koopwoning heb je onlangs verkocht met een overwaarde van € 135.000. Omdat de verkoop van je vorige huis minder dan drie jaar geleden is, is je eigenwoningreserve: - € 50.000 + € 135.000 = € 85.000.
Koop je nu een nieuw huis van € 400.000 en breng je minimaal € 85.000 aan eigen geld in, dan mag je de hypotheekrente aftrekken over je totale hypotheekschuld van € 400.000 - €85.000 =) € 315.000. Maar wacht je in dit voorbeeld met kopen langer dan 3 jaar na de verkoop met verlies, dan is je nieuwe maximale hypotheek met renteaftrek 400.000 - 135.000 = 265.000,-.
Bijleenregeling is drie jaar geldig
Je hebt alleen met de bijleenregeling te maken als je binnen drie jaar een nieuw huis koopt; daarna vervalt-ie. Stel bijvoorbeeld dat je je huis uit het eerste voorbeeld verkoopt en je gebruikt de overwaarde van € 200.000 om een tijdje in het buitenland te wonen en te leven. Na vier jaar kom je terug en koop je een huis voor € 400.000. Dan kun je dit huis weer volledig financieren met een hypotheek en hypotheekrente aftrekken over € 400.000.
Houd er wel rekening mee dat je hypotheekverleden blijft bestaan: als je over de eerste hypotheek bijvoorbeeld al 3 jaar renteaftrek hebt gehad, omdat je er 3 jaar gewoond hebt, dan mag je over de hoogte van die hypotheek bij verkoop nog 27 jaar rente aftrekken.
Ook in deze situaties geldt de bijleenregeling
Je kunt ook met de bijleenregeling te maken krijgen als je uit elkaar gaat, als je gaat samenwonen of als je ervoor kiest om je huis voor onbepaalde tijd te verhuren. De regeling is dan iets gecompliceerder.
Bijleenregeling bij beëindigen relatie
Stel, je bezit samen met je partner, ieder voor de helft, een koopwoning. Na de relatiebreuk koop je je partner uit en word jij de enige eigenaar van het huis. Je partner krijgt 50% van de overwaarde mee. Dit bedrag valt onder de bijleenregeling. Jouw overwaarde blijft in het huis zitten, dus heb jij geen eigenwoningreserve. Tenzij je al een eigenwoningreserve had door een eerdere verkoop of de eigenwoningreserve van je ex hebt overgenomen toen jullie dit huis kochten.
Bijleenregeling bij kopen met een partner
De bijleenregeling is persoonsgebonden. Dus als je een huis gaat kopen met iemand die een bijleenregeling meebrengt, bijvoorbeeld omdat hij of zij een vorige woning met overwaarde heeft verkocht, moet je partner het volledige bedrag aan eigenwoningreserve inbrengen in jullie nieuwe huis voor een volledige hypotheekrenteaftrek.
Bijleenregeling bij verhuur voor onbepaalde tijd
Ga je jouw huis voor onbepaalde tijd verhuren (hier heb je toestemming voor nodig van je geldverstrekker), dan heeft dit gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek. De bijleenregeling geldt hier ook, want de Belastingdienst ziet permanente verhuur als verkoop. De bijleenregeling is dan van toepassing op de fictieve overwaarde, die de Belastingdienst baseert op de WOZ-waarde.
In bovenstaande situaties spelen nog veel meer fiscale aspecten een rol. Ga hierover in gesprek met je hypotheekadviseur.
Hoe werkt de bijleenregeling als je een goedkoper huis koopt?
Ook als je volgende koopwoning goedkoper is dan waar je nu woont, geldt de bijleenregeling. Voor een volledige hypotheekrenteaftrek moet je de volledige overwaarde gebruiken voor de aankoop of verbouwing. Als de overwaarde groter is dan de koopsom van je nieuwe huis, dan houd je na aankoop nog een eigenwoningreserve over die na drie jaar weer verdampt. Na drie jaar kun je dus weer een hypotheek afsluiten voor de volledige koopsom met renteaftrek.
Meer vragen en antwoorden
Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen
Kan een eigenwoningreserve negatief zijn?
Je kunt een negatieve eigenwoningreserve krijgen als je een restschuld hebt overgehouden na de verkoop. Omdat je geen verkoopwinst hebt om in te brengen in de koop van je volgende woning, zijn er in dat geval geen beperkingen op de renteaftrek vanuit de bijleenregeling. Verkoop je binnen drie jaar een huis met overwaarde? Dan worden de bedragen bij elkaar opgeteld (gesaldeerd) om te bepalen of er sprake is van een positieve eigenwoningreserve.
Mijn partner heeft een eigenwoningreserve. Wat zijn de gevolgen voor onze hypotheek?
Als jullie samen een nieuwe woning kopen, moet je partner de overwaarde van zijn of haar vorige woning hiervoor gebruiken. Anders kunnen jullie de hypotheekrente niet volledig aftrekken. De fiscale gevolgen voor je nieuwe hypotheek zijn wél afhankelijk van onder meer de eigendomsverhouding en de samenlevingsvorm. Dit kan best complex zijn. Je hypotheekadviseur kan je hierover adviseren.
Mag ik mijn overwaarde gebruiken voor een verbouwing of verduurzaming?
In plaats van de overwaarde gebruiken voor de financiering van het huis, mag je het geld ook gebruiken voor het verbouwen, uitbouwen, verduurzamen of vergroten van je woning.
Hoe werkt de bijleenregeling als mijn volgende huis een huurhuis is?
De bijleenregeling en eigenwoningreserve blijven drie jaar bestaan. Daarna vervallen ze en hiermee ook de beperking voor je hypotheekrenteaftrek. Koop je na drie jaar toch weer een huis, dan kun je dit weer volledig financieren met een hypotheek en de hypotheekrente aftrekken.
Weten hoeveel overwaarde je hebt?
Met de funda Waardecheck krijg je snel en gratis een inschatting van je minimale en maximale woningwaarde. Trek hier je resterende hypotheekschuld van af als je een idee wilt hebben van de mogelijke overwaarde op je huis.
