De familiehypotheek: wat is het en hoe werkt het?

Een huis kopen lukt misschien wel met hulp van ouders

Ouders die hun kinderen financieel willen helpen met de aankoop van een huis, doen dat steeds vaker via een familiehypotheek. Tot 2023 kon dat nog met de jubelton, maar die bestaat niet meer. Hoe werkt de familiehypotheek precies en waar moet je rekening mee houden?

Over een jaar gerekend zijn de huizenprijzen met 7,5% gestegen. Dit maakt het kopen van een huis lastig voor mensen die nu nog geen huis bezitten. De familiehypotheek kan een manier zijn voor starters om toch een huis te kopen, bijvoorbeeld als het niet lukt om voldoende hypotheek te krijgen. Volgens De Nederlandsche Bank heeft één op de zes Nederlandse huishoudens zo’n lening bij familie, vaak als aanvulling op een hypotheek bij een bank of andere geldverstrekker.

Wat is een familiehypotheek?

Via een familiehypotheek lenen bijvoorbeeld ouders geld aan hun kinderen voor het kopen van een huis. Net als bij andere hypotheekvormen leg je de afspraken met elkaar vast en betaal je de schuld tijdens de looptijd weer terug. Bij een familiehypotheek gelden vaak soepeler voorwaarden dan bij een commerciële geldverstrekker. Zo zullen ouders waarschijnlijk coulanter omgaan met een betalingsachterstand.

Wat maakt de familiehypotheek populair bij starters?

In 2022 konden ouders nog belastingvrij een bedrag van ruim 1 ton schenken aan de kinderen voor het kopen van een huis. Die zogenoemde ‘jubelton’ werd in 2023 al flink verlaagd en is sinds 2024 afgeschaft. Met een familiehypotheek kunnen ouders hun kinderen toch op weg helpen, mits ze geld beschikbaar hebben om uit te lenen.

Ze hoeven daarvoor niet heel vermogend te zijn; ouders kunnen ook de overwaarde in hun eigen woning gebruiken. En omdat je een familiehypotheek kunt combineren met een lening bij een bank of andere geldverstrekker, is een relatief klein bedrag soms al voldoende om het gedeelte aan te vullen dat je tekortkomt voor de aankoop van een huis.

Hypotheek en overwaarde

Overwaarde? Zo help je je kinderen ermee op de woningmarkt

Wil je je kinderen financieel helpen met de aankoop of verbouwing van een huis? Je kunt je overwaarde gebruiken.

Lees meer

De voordelen van een familiehypotheek

Een familiehypotheek heeft voor beide partijen voordelen:

• Ouders en familieleden zijn flexibeler dan een bank.

• Je kunt de rente aftrekken van de belasting, mits je aan dezelfde voorwaarden voldoet als bij een normale hypotheek.

• Geld uitlenen via een familiehypotheek levert een hogere rente op dan een spaarrekening. Over deze rente betaal je geen belasting.

• Ouders mogen de aan hen betaalde rente weer terugschenken.

Let goed op de eisen van de Belastingdienst

Wil je, net als bij een normale hypotheek, een deel van de betaalde hypotheekrente terugkrijgen van de Belastingdienst, dan is het belangrijk dat de familiehypotheek aan een aantal voorwaarden voldoet. Hiermee voorkom je ook onnodige heffingen:

• De familiehypotheek moet de vorm van een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek hebben die je maandelijks aflost binnen maximaal 30 jaar.

• De lening leg je vast in een overeenkomst. Officieel hoeft dit niet via een notaris, maar het is zeker aan te raden om dit wel te doen.

• De hypotheekrente moet marktconform zijn en mag dus niet sterk afwijken van de rentes die kredietverstrekkers rekenen.

• Je moet kunnen aantonen dat je daadwerkelijk elke maand de rente en aflossing betaalt.

• De familiehypotheek geef je op in je aangifte inkomstenbelasting. Alleen dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek.

Ouders kunnen de rente terugschenken aan de kinderen

De rente die je betaalt is dus aftrekbaar als de hypotheek voldoet aan bovenstaande voorwaarden. Ouders mogen de rente die zij van jou ontvangen jaarlijks weer aan je terugschenken. Dit kan alleen als je de rente en aflossingen ook echt maandelijks overmaakt. Tot een bedrag van €6633 (2024) hoeven zij geen schenkingsbelasting te betalen.

De nadelen van een familiehypotheek

Aan het afsluiten van een familiehypotheek kleven ook nadelen en risico’s:

• Ouders die hun spaargeld gebruiken voor een familiehypotheek, kunnen dit zelf niet meer gebruiken voor eventuele andere wensen of als financiële buffer voor onvoorziene kosten.

• Over dit geld betalen ze meer belasting dan als ze het op een spaarrekening zouden laten staan. Dat komt omdat de Belastingdienst het uitgeleende geld ziet als een belegging.

• Gebruiken ze hun overwaarde, dan moeten ze hiervoor een tweede hypotheek afsluiten. Hier zijn kosten aan verbonden en ook hun maandlasten worden hoger.

• Als er ruzie ontstaat of het lukt de kinderen niet meer om de maandlasten te betalen, dan kan dat de familieband verslechteren.

• Als je de gemaakte afspraken niet goed vastlegt, bijvoorbeeld door een rente af te spreken die niet marktconform is, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Het is dus verstandig om je goed te laten adviseren. Een financieel adviseur kan berekenen wat de financiële gevolgen zijn en de risico’s zoveel mogelijk helpen beperken.

Familiehypotheek biedt niet altijd een oplossing

Geldverstrekkers houden bij het berekenen van je maximale hypotheek rekening met andere leningen die je hebt. Een familiehypotheek is ook een lening en zorgt er dus voor dat je minder kunt lenen bij de bank.

Een huis kopen dat veel duurder is dan je op basis van je inkomen kunt betalen, gaat met een familiehypotheek dus waarschijnlijk niet lukken. Je inkomen moet immers hoog genoeg zijn om beide schulden te kunnen afbetalen.

Conclusie

Een familiehypotheek kan een oplossing zijn als geldverstrekkers niet bereid zijn om je voldoende te lenen. Toch is een lening bij familie niet altijd de juiste oplossing. Ga daarom voor advies naar een notaris en bespreek je wensen met een hypotheekadviseur. Met de hulp van deze experts zorg je ervoor dat de hypotheek aan de eisen van de Belastingdienst voldoet en dat de afspraken goed zijn vastgelegd. Zij kunnen je ook adviseren over alternatieven.

De informatie in dit artikel dient ter algemene kennisgeving en vormt uitdrukkelijk geen professioneel advies. Funda streeft ernaar om nauwkeurige en actuele informatie te verstrekken, maar garandeert niet dat alle informatie volledig en foutloos is. Het gebruik van deze informatie is volledig op eigen risico. Voor specifiek advies raden we altijd aan om een professioneel adviseur te raadplegen.