Huis verkopen met overwaarde: wat kan ik doen?
Spaargeld, belasting of investeren in nieuwe woning
Als je je huis verkoopt voor meer geld dan je huidige hypotheek, dan heb je overwaarde. Daar kun je verschillende dingen mee doen. Steek het bijvoorbeeld in je nieuwe huis. Of laat het uitbetalen en zet het op je spaarrekening. Maar let op, want belastingtechnisch is dat laatste niet altijd even gunstig.
Steek de overwaarde in je nieuwe huis
Nieuw huis gekocht? De Belastingdienst verwacht dat je de overwaarde van je huis na verkoop gebruikt voor je nieuwe woning. Dit heet de bijleenregeling. Je kunt op verschillende manieren de overwaarde in je huis investeren. Sluit bijvoorbeeld een lagere hypotheek af voor je nieuwe woning. Of betaal een verbouwing met de overwaarde. Gebruik je de overwaarde liever voor wat anders dan je huis of hypotheek, dan mag je je hypotheekrente of dit gedeelte van je hypotheek niet meer volledig aftrekken van je inkomen.
Rekenvoorbeeld voor de bijleenregeling
Je verkoopt je woning voor € 300.000. Op dit huis zit nog een (aftrekbare) hypotheekschuld van € 195.000. De verkoopkosten zijn € 5.000. Dat betekent dat je € 100.000 overwaarde (eigenwoningreserve) hebt. Je koopt een nieuw huis voor € 450.000. Als je de volledige eigenwoningreserve gebruikt voor de aankoop, hoef je maar een hypotheek voor € 350.000 af te sluiten. Zo voldoe je aan de bijleenregeling, dus je mag de hypotheekrente aftrekken over je nieuwe, volledige hypotheekschuld van € 350.000.
Wil je verbouwen voor bijvoorbeeld € 40.000? Dan tel je dat bedrag bovenop de kosten voor je nieuwe huis en krijg je dus € 490.000. Daar trek je de eigenwoningreserve (€ 100.000) vanaf. Dat betekent dat je een hypotheek ter waarde van € 390.000 af kunt sluiten met behoud van hypotheekrenteaftrek.
Het is goed om je te verdiepen in de regels van de bijleenregeling. Lees alles over de bijleenregeling
Overwaarde huis uitbetalen? Niet zomaar een zakcentje
Als je geen nieuwe woning hebt gekocht en dat de komende drie jaar ook niet van plan bent, dan kun je de overwaarde laten uitbetalen. Dit bedrag kun je dan vrij besteden. Maar let op, want de Belastingdienst ziet het als spaargeld en dus als extra vermogen. Kortom: het volgende belastingjaar moet je misschien een hogere heffing betalen over je eigen vermogen. Ook als je de overwaarde in beleggingen of een tweede woning steekt, betaal je hier belasting over. Benieuwd hoe dit zit in jouw situatie? Een hypotheekadviseur kan je hier altijd meer over vertellen.
Heffingen over je spaargeld: zo zit het
Tot € 57.000 mag je in 2023 belastingvrij spaargeld hebben, als partners het dubbele: € 114.000. Heb je meer? Dan betaal je dit jaar 32% belasting over het fictieve rendement dat je hebt behaald met je vermogen boven de vrijstelling. Onder vermogen verstaat de Belastingdienst de waarde van je spaargeld en beleggingen (bijvoorbeeld aandelen of een vakantiehuis) , min je schulden. De Belastingdienst gaat ervan uit dat het rendement op je spaargeld lager is dan het rendement dat je haalt uit beleggingen en rekent daarom voor deze twee soorten vermogen met verschillende fictieve rendementspercentages. Op de website van de Belastingdienst staat hoe je de heffing over je vermogen zelf kunt berekenen.
Gebruik je overwaarde voor hypotheekrentekorting
Heb je veel overwaarde op je huis, maar ben je (nog) niet van plan om te verkopen? Dan kun je aan je hypotheekverstrekker vragen of je in aanmerking komt voor rentekorting. Bij het vaststellen van de hypotheekrente die je betaalt, heeft je hypotheekverstrekker namelijk rekening gehouden met het risico dat jij de hypotheek niet terug kunt betalen. Toen je je hypotheek afsloot, was deze misschien 90 of 100% van de de woningwaarde. Nu je overwaarde hebt, is je hypotheek misschien nog maar 60% van de woningwaarde. Het risico dat je je hypotheek niet kunt terugbetalen, is daardoor een stuk kleiner geworden waardoor je voor je hypotheekverstrekker in een lagere 'risicoklasse' valt. En je dus in aanmerking komt voor een lagere hypotheekrente. Je kunt je overwaarde op deze manier dan gebruiken om je maandlasten te verlagen.
Heb je een hypotheek met NHG? Dan geldt dit helaas niet. Bij het afsluiten van de hypotheek is namelijk al rekening gehouden met een lager risico. Bekijk op de website van je hypotheekverstrekker wat de mogelijkheden zijn.
Help je startende kinderen op de huizenmarkt met je overwaarde
Wil je je kinderen een handje helpen met de koop van een huis? Je mag in 2023 maximaal € 28.947 belastingvrij schenken als je kinderen dat binnen twee jaar in een woning steken. Daar kun je dus ook je overwaarde voor gebruiken. Lees meer over hoe je je kinderen kunt helpen met een koopwoning.
Meer vragen en antwoorden
Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen
Volgende woning kopen – wat doe je met de hypotheek?
Als huiseigenaar kun je ervoor kiezen om je oude hypotheekvorm met zijn aflossingsvrije voorwaarden mee te nemen naar de nieuwe woning. In sommige gevallen loont het om toch een nieuwe hypotheek af te sluiten. De populairste hypotheken zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Bij beide los je de hypotheek volledig af én heb je recht op hypotheekrenteaftrek.
Wat doe ik met eventuele restschuld?
Een restschuld kan belemmerend werken bij het verkopen. De bank moet namelijk akkoord geven voor de verkoop. Over terugbetaling van de schuld maak je afspraken met de bank. Als je een volgende woning koopt, kun je de schuld vaak meefinancieren in de hypotheek.
Bijleenregeling: wat is dit en wanneer krijg ik hiermee te maken?
De bijleenregeling is van toepassing als je je huis verkoopt met overwaarde. Volgens deze regeling moet je je overwaarde gebruiken voor de aanschaf of verbouwing van je volgende huis. Doe je dit niet, dan mag je de hypotheekrente niet meer over het volledige hypotheekbedrag aftrekken. De bijleenregeling vervalt na drie jaar. Koop je dus pas na drie jaar weer een volgende woning, dan heeft deze regeling geen effect meer op je hypotheekrenteaftrek.
Huis verkocht: hoe zit het met de overwaarde en belasting?
Er zijn verschillende scenario’s voor je belastingaangifte na de verkoop van je huis. Zo kun je overwaarde hebben, maar je kunt ook blijven zitten met restschuld. Wat dat betekent voor jou?
