Hoe zit het met de onzichtbare rechten en plichten van een koophuis?

- 4 minuten leestijd

Erfdienstbaarheid of kettingbeding zie je niet bij een bezichtiging

Je bent gevallen voor de mooie tuin, het aantal kamers of de leuke buurt. Maar vergeet niet verder te kijken dan dat. Een woning staat mogelijk op grond die in erfpacht is uitgegeven, er geldt misschien een recht van overpad of er zijn eventuele andere verplichtingen. Daarom een opfrisser over de onzichtbare rechten en plichten.

Bij de verkoopmakelaar kun je alle benodigde documenten opvragen: het eigendomsbewijs, kadastrale gegevens, de splitsingsakte en in het geval van een appartement de VvE-documenten. Hierin vind je alle informatie die je niet kunt zien wanneer je de woning bezichtigt. Het gaat om bepaalde verplichtingen die bij het huis horen en van invloed zijn wanneer je het huis besluit te kopen.

Erfpacht of eigen grond?

Op funda kun je bij de kenmerken van het huis al zien of de woning op eigen grond staat, of op grond die in erfpacht is uitgegeven. Erfpacht houdt in dat de grond waar het huis op staat niet jouw eigendom gaat worden. Het blijft van bijvoorbeeld de gemeente. Doorgaans komt erfpacht alleen voor bij woningen in de Randstad. Voor het gebruik betaal je een vergoeding: canon. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

In de omschrijving van de woning op funda vind je over het algemeen meer informatie terug over de erfpacht. Je leest of de erfpacht is afgekocht en tot wanneer; misschien wel eeuwigdurend, misschien tot over twee jaar. Zoek dat goed uit en welke kosten er daarna van toepassing zijn.

Het kettingbeding

Een kettingbeding houdt in dat er bij elke toekomstige verkoop afspraken worden doorgegeven waar de huiseigenaar zich aan moet houden. Bijvoorbeeld het onderhouden van het achterpad, samen met de ander buren. Soms is een boete aan gekoppeld wanneer de verplichtingen niet worden nagekomen.

Erfdienstbaarheid

Bij een erfdienstbaarheid dient het ene erf het andere. Er zijn verschillende soorten erfdienstbaarheden, zoals het bekende recht van overpad. In dit geval wordt er bijvoorbeeld afgesproken dat buur X over de oprit van buur Y mag om bij de openbare weg te komen. Zonder deze erfdienstbaarheid kan buur X niet van zijn woning naar de weg en andersom. Deze erfdienstbaarheid wordt in zowel de koopakte als leveringsakte opgenomen en gaat bij elke verkoop door op de volgende eigenaar.

Het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan laat zien waar een stuk grond voor gebruikt mag worden. Hierbij kun je denken aan een bedrijfsmatige, recreatieve of natuurlijk woonbestemming. Daarnaast staat er meer informatie in over de mogelijkheden om te mogen verbouwen. In het bestemmingsplan staat namelijk welk deel van de grond bebouwd mag worden of wat de maximale hoogte van het huis mag zijn. Goed om te weten voordat je een grote verbouwing start. Het bestemmingsplan kun je inzien via de gemeente. Of check online welke regels en beleid op jouw locatie gelden via het online Omgevingsloket van de overheid.

Ga je een appartement kopen? Vraag de VvE-documenten op

Aangezien een appartement onderdeel uitmaakt van een groter complex, is er een Vereniging van Eigenaren, de VvE. Alle appartementseigenaren maken automatisch onderdeel uit van de VvE. Samen betalen jullie maandelijks servicekosten. Controleer in de VvE-documenten wat er precies onder deze servicekosten valt. Denk aan liftonderhoud, de schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke ruimtes, pandverzekeringen (zoals een opstalverzekering), verlichting en uitbesteding van het VvE-beheer.

Naast deze kostenposten wordt er voor het grote onderhoud vaak geld gereserveerd in een zogeheten reservefonds. Het gaat dan om werkzaamheden aan de riolering, het dak, de gevelbekleding et cetera. Het kan zijn dat het bedrag voor het reservefonds apart wordt berekend, boven op de servicekosten. Controleer of dit het geval is en of er genoeg geld in het reservefonds aanwezig is om toekomstige onderhoudswerkzaamheden te kunnen bekostigen.

Daarnaast is het ook goed om de volgende documenten op te vragen:

Het meerjarenonderhoudsplan

Hierin staat precies welke werkzaamheden eraan zitten te komen en wat de bijbehorende kosten gaan zijn. Zo kun je achterhalen of er genoeg geld in het reservefonds aanwezig is. Het meerjarenonderhoudsplan wordt vaak afgekort als MJOP.

De splitsingsakte

Hierin staat precies welk deel jouw (toekomstige) appartement uitmaakt in het geheel. Op basis hiervan wordt in veel gevallen de hoogte van de servicekosten bepaald.

Het splitsingsreglement

Dit bepaalt hoe bepaalde zaken zijn geregeld: de manier waarop er beslissingen worden genomen, welke rechten en verplichtingen de bewoners hebben en hoe het onderhoud aan de gemeenschappelijke ruimtes wordt geregeld.

Het huishoudelijk reglement

Hierin staan aanvullende afspraken over het gebruik van bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimtes en zaken zoals geluidshinder en het voorkomen van overlast. De in het huishoudelijk reglement vastgelegde afspraken mogen niet in strijd zijn met de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

De notulen

Van de meeste VvE-vergaderingen, waar de appartementseigenaren voor worden uitgenodigd, zijn notulen beschikbaar. Daarin staat wat er besproken is over het gebouw, het onderhoud en de hoogte van de servicekosten. Lees de notulen goed door om inzicht te krijgen wat je kunt verwachten wanneer het appartement van jou wordt.

Het is ook verstandig om bij de verkoopmakelaar na te vragen of de huidige bewoner betalingsachterstanden heeft. Het kan zijn dat wanneer je eigenaar bent van het appartement, de kosten op jou worden verhaald.

Heb je een aankoopmakelaar ingeschakeld? Dan worden alle documenten voor je gecontroleerd.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Je kunt een woning op eigen grond of erfpacht kopen. Erfpacht houdt in dat de grond waarop de woning staat niet jouw eigendom zal worden. Die blijft in eigendom van bijvoorbeeld de gemeente. In ruil voor het gebruik ervan betaal je een (fiscaal aftrekbare) canon. Het kan zijn dat de canon (eeuwigdurend) is afgekocht.

Een kettingbeding is een afspraak die bij elke verkoop overgaat op de volgende eigenaren. Het is een verplichting waar een boete aan verbonden kan zijn wanneer er niet aan de afspraken voldaan wordt. Of er een kettingbeding aanwezig is, controleer je in het eigendomsbewijs dat je bij de verkoopmakelaar kunt opvragen.

Bij een erfdienstbaarheid wordt afgesproken dat het ene erf het andere dient. Een veelvoorkomende erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Dit betekent bijvoorbeeld dat jouw buurman je het recht geeft om over zijn erf te gaan zodat je bij de openbare weg kunt komen. Een erfdienstbaarheid wordt opgenomen in het eigendomsbewijs en kun je opvragen bij de verkoopmakelaar.

Een bestemmingsplan beschrijft welke bestemming er voor een bepaald perceel van toepassing is: bedrijf, woning of recreatie. In het bestemmingsplan lees je ook terug welke voorwaarden er gelden wanneer je wilt verbouwen: welk deel van het perceel bebouwd mag worden, wat de maximale hoogte van een huis mag zijn. Het bestemmingsplan kun je bij de gemeente inzien.

VvE staat voor Vereniging van Eigenaren. Wanneer je een appartement koopt, ben je automatisch lid. Alle eigenaren in het gebouw betalen maandelijks servicekosten voor onder andere het onderhoud, de verlichting en de verzekeringen. Controleer of hierbij ook de kosten voor het reservefonds zijn inbegrepen. Dat is er om te sparen voor groot onderhoud. Daarnaast wil je ook de volgende documenten inzien:

Vraag de verkoopmakelaar of de huidige bewoner achterstallige betalingen heeft.

Een aankoopmakelaar overziet het proces

Een aankoopmakelaar helpt je stap voor stap bij de aankoop van jouw nieuwe woning. Van onderhandeling tot bouwkundige keuring: een makelaar kent de procedures én heeft veel lokale expertise.

Vergelijk NVM-makelaars bij jou in de buurt Hoe zorg je dat je alles uit je bezichtiging haalt?
Misschien ook interessant voor jou?