Opties voor starter, door- en uitstromer

Wat zijn jouw mogelijkheden op de huizenmarkt?

Op de huizenmarkt lopen starters, doorstromers en uitstromers rond. Voor elk van hen gelden andere regels. Benieuwd naar wat je wel en niet kan als starter of doorstromer? Nieuwsgierig wat je met je geld kunt doen als je uitstroomt? We leggen het allemaal uit.

Starter

Is het als nieuwkomer op de huizenmarkt onmogelijk om een huis te kopen? Veel starters vragen zich dat af. Terwijl er best veel voordelen voor starters zijn. Neem alleen al de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG heeft een lagere rente en kan onder voorwaarden heel voordelig zijn. De NHG-kostengrens is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. De grens van de garantie wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde koopsom. Voor 2024 is deze € 435.000.

Doorstromer

De omstandigheden om een huis te kopen zijn nu gunstiger. De huizenprijzen zijn hoog en de hypotheekrente is historisch laag. Toch stagneert de doorstroming op de woningmarkt. De reden? Het aanbod van koopwoningen loopt steeds meer terug, er is een tekort aan nieuwe woningen en ook zijn er nog steeds huiseigenaren met een woning die minder waard is dan hun hypotheekschuld. Koop je toch een nieuw huis dan kun je hiervoor een nieuwe hypotheek afsluiten tegen de huidige lage rente en wordt bij verkoop van je huidige huis, de huidige hypotheek, met vaak nog een veel hogere rente, afgelost. Je mag je oude hypotheekvorm behouden als je deze hebt afgesloten voor 2013. Dat is heel fijn, maar als je nieuwe woning duurder is heb je een extra hypotheekdeel nodig wat je meteen moet aflossen. Voor dat deel kun je dus alleen nog kiezen uit een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek.

Dan is er ook nog de bijleenregeling. In het leven geroepen om doorstromers te stimuleren om de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van hun oude huis te investeren in hun nieuwe optrekje. Doe je dit niet en houd je je overwaarde in je zak, dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over het geleende bedrag ter grootte van die overwaarde. Heb je je oude woning verkocht met restschuld dan kun je die vaak meefinancieren in je nieuwe hypotheek (wel zonder fiscaal voordeel vanaf 2018). Heel fijn, maar als je dat doet kun je geen Nationale Hypotheek Garantie krijgen. En die wil je wellicht wel hebben. Banken geven je in ruil voor de NHG-zekerheid namelijk een rentekorting op je hypotheek. Een voordeel dat flink kan oplopen.

Uitstromer

Verkoop je je huis en koop je geen nieuw huis, dan mag je jezelf een uitstromer noemen. Denk aan mensen die verhuizen naar een huurhuis, of een camper kopen en de wijde wereld in trekken. Als je je koopwoning verkoopt en geen huis ‘terugkoopt’ dan heeft dit een aantal gevolgen.

Welke gevolgen dat precies zijn ligt er aan of je met een restschuld of overwaarde blijft zitten. Na verkoop van je huis moet je de hypotheek volledig afbetalen. Is je huis meer waard dan de hoogte van je hypotheek? Dan kun je de overwaarde gebruiken om bijvoorbeeld te sparen, te beleggen of om je pensioen mee aan te vullen. Let wel op, de Belastingdienst komt dan ook om de hoek kijken. Je hoeft over dit bedrag geen inkomstenbelasting te betalen, maar het is wel een onderdeel van je aangifte inkomstenbelasting. Inderdaad, leuker kunnen wij het ook niet maken. Is je huis minder waard dan de hoogte van je hypotheek, dan moet je de restschuld aflossen. Hoe? Dat ligt aan je persoonlijke situatie. Dat kan bijvoorbeeld door je spaarpot om te keren of met een consumptief krediet (een persoonlijke lening).

Leuk om te weten: als uitstromer help je min of meer de huizenmarkt. Jouw huis wordt immers gekocht, waardoor de doorstroming op die markt weer een beetje in beweging komt.