Een hoge of lage WOZ-waarde, wat is beter?

Een hoge of juist een lage WOZ-waarde, wat is gunstiger voor jou?

Op de eerste dag van het jaar berekent de gemeente de WOZ-waarde van jouw huis. Een hoge WOZ-waarde betekent in de regel dat je huis veel waard is, maar dat is niet per se gunstig. Wat zijn de voor- en nadelen van een hoge of een lage WOZ-waarde?

De voordelen van een hoge WOZ-waarde

Een hoge WOZ-waarde is gunstig als:

1. Je je huis wilt verkopen

   De WOZ-waarde is een schatting die je gemeente maakt van de marktwaarde van jouw huis. Een hoge WOZ-waarde kan een voordeel zijn als je je huis wilt verkopen. Potentiële kopers kunnen de WOZ-waarde meenemen bij het bepalen van hun (openings)bod. De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de marktontwikkeling in het jaar ervoor. Omdat de huizenprijzen in 2023 daalden, werkt het effect daarvan nog door in de WOZ-waarde van 2024. De WOZ-waarde van je woning is kosteloos op te vragen bij het WOZ-waardeloket.

2. Je minder hypotheekrente wilt betalen

   Als je hypotheekschuld hoog is ten opzichte van de woningwaarde rekenen banken vaak een opslag op de hypotheekrente. Je betaalt dan dus een hoger rentepercentage dan als je hypotheek bijvoorbeeld maar de helft van de woningwaarde is. Als je WOZ-waarde is gestegen, kan de bank bereid zijn om de risico-opslag te verlagen. Dit kun je navragen bij je eigen bank. Als je een NHG-hypotheek hebt, kan dit helaas niet.

De nadelen van een hoge WOZ-waarde

Een hoge WOZ-waarde is minder fijn als je lekker wil blijven zitten waar je zit en geen plannen hebt voor een tweede hypotheek. Dat heeft vooral te maken met belastingen die je moet betalen.

1. Gemeentelijke belastingen stijgen

   De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van de onroerendezaakbelasting (OZB) die je moet betalen, en ook hoeveel afvalstoffenheffing je betaalt. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de belasting. Ook de watersysteemheffing wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning.

2. Je betaalt meer inkomstenbelasting

   De Belastingdienst ziet je woning als een soort ‘inkomen in natura’, omdat je je huis (deels) zou kunnen verhuren en je dan zelf geen huurwoning meer hoeft te betalen. Daarom moet je, indien je een koophuis bezit, bij de belastingaangifte een bepaald bedrag opgeven: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je huis (in 2024 geldt 0,35% voor de meeste woningen). Als de WOZ-waarde dus hoger is, betaal je ook meer inkomstenbelasting.

3. Erf- en schenkbelasting stijgt

   Erf je een woning, pand of stuk grond, of wordt het je geschonken? De WOZ-waarde wordt verplicht gebruikt voor de waardeopgave voor de erf- en schenkbelasting. Wederom: hoe hoger de waarde, hoe hoger het bedrag aan te betalen belasting.

De voordelen van een lage WOZ-waarde

In principe zijn de nadelen van een hoge WOZ-waarde hetzelfde als de voordelen van een lage WOZ-waarde. Je betaalt dus minder belasting. Dit geldt voor de gemeentelijke belastingen en watersysteemheffing, de inkomstenbelasting en eventuele erf- en schenkbelasting.

De nadelen van een lage WOZ-waarde

Ook hier geldt: de nadelen van een lage WOZ-waarde zijn de voordelen van een hoge WOZ-waarde. Wil je je huis verkopen? Dan krijg je er waarschijnlijk minder geld voor als je WOZ-waarde is gedaald. En hoopte je op minder hypotheekrente, of wil je een tweede hypotheek op je huis? De bank kan twijfelen aan de waarde van je huis en je geen tweede hypotheek verstrekken als deze lager is geworden. Wil je graag je huis verkopen maar is je WOZ-waarde – volgens jou ten onrechte – gedaald, dan kun je bezwaar aantekenen.

Kortom: een hoge WOZ-waarde heeft meer nadelen dan voordelen. Dat geldt helemaal als je een NHG-hypotheek hebt. Je kunt dan namelijk geen korting op je hypotheekrente krijgen door een gestegen WOZ-waarde.