Wat is de maximale hypotheek voor mijn volgende koopwoning?
Maximale hypotheek: benut de overwaarde uit de oude woning
Je kunt de maximale hypotheek berekenen met behulp van online rekentools. Maar die uitkomst is slechts een inschatting. Daarbij heb je als doorstromer andere zaken om rekening mee te houden, zoals overwaarde in het huis of een restschuld. Samen met de hypotheekadviseur kun je een plan maken hoe je optimaal gebruikmaakt van de mogelijkheden.
Op basis van jouw inkomen en financiële verplichtingen zijn banken bereid om je tot een bepaald bedrag te lenen. Met spaargeld of overwaarde uit je oude huis kun je een groter bedrag besteden aan de volgende koopwoning. Houd er wel rekening mee dat je ook de kosten koper moet betalen. De maximale hypotheek op basis van je inkomen kun je online berekenen met handige tools, maar beter is om een afspraak te maken met een hypotheekadviseur. Die kan veel nauwkeuriger berekenen wat er mogelijk is. Ook kijkt hij of de maandlasten binnen jouw budget passen.
Hoe bepaalt een hypotheekadviseur de maximale hypotheek?
De hypotheekadviseur neemt alle inkomsten, financiële verplichtingen en kosten mee die van invloed zijn bij het berekenen van de maximale hypotheek. Dus ook de overwaarde of restschuld uit je oude huis en jouw spaargeld. Ook de kosten koper neemt de adviseur hierin mee. Met deze informatie bepaal je samen met de hypotheekadviseur of de aankoop van een woning financieel haalbaar is.
Kijk ook naar wat je maximaal kunt betalen
Bepaal samen met de hypotheekadviseur wat je maximaal per maand kunt besteden. De hypotheeklasten moeten wel goed betaalbaar blijven. Houd rekening met het inkomen na jouw pensionering als de einddatum van de hypotheek na de pensioeningangsdatum ligt. Bij een sterk lager inkomen moeten de hypotheeklasten nog steeds betaalbaar zijn.
Wat zijn de bijkomende kosten?
Onder de bijkomende kosten vallen allereerst de kosten koper. Dan zijn er de makelaarskosten en de taxatiekosten. Deze zijn ongeveer 6% van de woningwaarde. Houd verder ook rekening met kosten voor het hypotheekadvies en bemiddeling. Als je een woning koopt voor € 225.000, zul je dus ongeveer € 13.500 aan bijkomende kosten hebben. Die kun je niet meefinancieren in een hypotheek, dus moet je spaargeld paraat hebben of een deel van de overwaarde daarvoor gebruiken.
Met overwaarde de hypotheekschuld laag houden
Heb je jouw woning verkocht voor een hogere prijs dan de hypotheekschuld op het huis? Dan heb je overwaarde. Dit geld kun je gebruiken voor het kopen van je nieuwe woning. Je kunt dan een hogere hypotheek krijgen of ervoor kiezen om de maandlasten te verlagen door direct een deel van de woningprijs af te betalen. De Belastingdienst gaat er ook van uit dat je de overwaarde op deze manier gebruikt. Je kunt de betaalde hypotheekrente voor de nieuwe woning aftrekken van de belasting, mits je de overwaarde uit de vorige woning investeert in de nieuwe woning.
Hoe beïnvloedt de verkoop van mijn woning de belastingaangifte?
Als je je huis verkoopt met winst hoef je daarover geen belasting te betalen. Maar je huis verkopen met overwaarde heeft wél invloed op je belastingaangifte, net als een eventuele restschuld. Zo kan het zijn dat je geen of minder hypotheekrente mag aftrekken voor je nieuwe huis. Ook de belasting die je als woningbezitter betaalt, het eigenwoningforfait, verandert.
Restschuld uit hypotheek meefinancieren
Woningen worden niet altijd met winst verkocht. Heb je je woning verkocht voor een bedrag dat lager ligt dan de hypotheekschuld op het huis? Dan ontstaat er een zogenaamde restschuld. Als je die mee kunt financieren in de nieuwe hypotheek, hoeft de schuld niet belemmerend te zijn. Niet in alle gevallen zijn hypotheekverstrekkers hiertoe bereid, maar jouw hypotheekadviseur kan een oplossing zoeken.
Meer vragen en antwoorden
Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen
Moet ik de maximale hypotheek laten berekenen door een hypotheekadviseur?
Online kun je zelf berekenen wat je maximaal kunt lenen, maar een hypotheekadviseur kan het nauwkeuriger bepalen. Misschien kun je wel meer of juist minder besteden dan je denkt door de overwaarde of juist een restschuld uit de vorige woning.
Hoe bepaal ik de gewenste maximale hypotheek?
Op basis van het inkomen en je eigen geld, overwaarde of een eventuele restschuld uit de vorige woning kun je een maximale hypotheek berekenen. Bepaal ook of de hypotheeklasten echt binnen jouw budget passen, de hypotheekadviseur houdt bijvoorbeeld geen rekening met dure hobby’s.
Heeft de verkoopopbrengst van mijn oude woning invloed op mijn volgende koopwoning?
Wat je kunt besteden aan de volgende koopwoning is ook afhankelijk van de overwaarde in de te verkopen woning: de verkoopopbrengst van het huis minus de hypotheekschuld. Er ontstaat een restschuld als de hypotheek op je vorige woning hoger is dan de verkoopprijs.
Wat houdt ‘kosten koper’ in?
Bij het kopen van een bestaande woning draagt de koper meestal de kosten voor de overdracht van het huis. Deze kosten worden ook wel kosten koper genoemd. Hier vallen bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting en de notariskosten onder.
Wat is ‘vrij op naam’?
Op funda zie je naast de verkoopprijs vaak de afkorting 'k.k.' staan. Deze staat voor 'kosten koper' en betekent dat de koper de bijkomende kosten betaalt. 'Vrij op naam', op funda te herkennen aan de afkorting 'v.o.n.' achter de verkoopprijs, betekent dat de verkoper de kosten voor het op naam zetten van de woning betaalt. Dit komt vaak voor bij nieuwbouw.
Kun je een woning kopen zonder eigen geld?
Voor het kopen van een huis heb je eigen geld nodig. Het aan te kopen huis kun je voor maximaal 100% van de woningwaarde belasten met een hypotheek. De bijkomende kosten, zoals de notaris-, taxatie- en advies- en bemiddelingskosten betaal je dus zelf.
Wat kun je doen met de overwaarde?
Voor de aankoop van de volgende woning gaat de Belastingdienst ervan uit dat je de overwaarde hiervoor gebruikt. Als je het geld anders gebruikt, is de hypotheekrente voor de nieuwe woning niet volledig aftrekbaar.
Kun je een restschuld meefinancieren?
Een restschuld kun je in theorie meefinancieren in de nieuwe hypotheek, maar de bank moet dit wel zien zitten. De rentelasten over de gefinancierde restschuld zijn niet aftrekbaar.
Heeft een schenking of erfenis invloed op wat je kunt lenen?
Een schenking of een erfenis kun je gebruiken voor het deels betalen van de koopsom van een woning. Onder voorwaarden geldt er een verhoogde schenkingsvrijstelling van € 28.947 (2023). De schenkingsvrijstelling wordt waarschijnlijk per 1 januari 2024 afgeschaft.
Een overzicht van je financiële mogelijkheden
Een hypotheekadviseur helpt je bij het kiezen van een hypotheek die goed past bij jou, je nieuwe huis én je toekomst. Alvast een indicatie van je maandelijkse hypotheeklasten? Maak gebruik van onze maandlastencalculator.
