Je huurhuis kopen? Hier moet je op letten
Van huurder naar woningeigenaar: dit komt er op je af
Krijg je van de woningbouwvereniging of je particuliere verhuurder het aanbod om je huurhuis te kopen? Dan heb je waarschijnlijk veel vragen. Want hoewel de prijs-kwaliteitverhouding van een sociale huurwoning meestal heel goed is, zijn er ook nadelen.
Je huurwoning kopen kan een goed idee zijn. Je wordt eigenaar van de ‘stenen’ waar je al langere tijd huur voor hebt betaald. ‘En misschien heb je zelf geïnvesteerd in je huurwoning en bijvoorbeeld een (dure) vloer, badkamer of keuken geïnstalleerd,’ zegt Martin Hagedoorn, Manager Product & Business Expertise bij De Hypotheekshop. Maar hoe weet je of de vraagprijs voor de woning redelijk is? En wat gebeurt er als je je huurhuis niet wilt kopen? Martin geeft aan op welke zaken je moet letten.
Wat zijn de voor- en nadelen van het kopen van je huurwoning?
Voordelen
Je kent de historie en de gebreken van je woning. Martin: ‘Je weet dus heel precies wat je koopt.’
Met een koopwoning bouw je vermogen op.
Met een hypotheek blijven je maandelijkse lasten voor langere tijd gelijk. Bij huur krijg je te maken met jaarlijkse huurverhogingen. Je maandelijkse netto hypotheeklasten zijn doorgaans vergelijkbaar met je huidige huurprijs.
Een sociale huurwoning heeft vrijwel altijd een gunstige prijs-kwaliteitverhouding.
Je kunt een koopwoning naar jouw wensen aanpassen. Martin: ‘Vanwege de gunstige prijs is je hypotheek meestal niet zo hoog. Daardoor heb je vaak financiële ruimte over om verbeteringen aan te brengen aan je huis. Veel geldverstrekkers zijn bereid je hypotheek te verhogen voor verduurzaming van je woning.’
Nadelen
Je wordt zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van je woning. Is de cv-ketel aan vervanging toe of moet de buitenboel geschilderd worden, dan betaal je zelf deze kosten.
Misschien rust er erfpacht op de grond.
Koop je een appartement, dan moet je maandelijks een bijdrage betalen voor de Vereniging van Eigenaren.
Bij een terugvallende markt kan het moeilijker zijn je woning te verkopen.
Koop je een huis met een slecht energielabel, dan moet je kosten maken om het te verduurzamen.
Waarom verkopen woningcorporaties huurwoningen?
Martin: ‘Corporaties verkopen vaak sociale huurwoningen om met de opbrengst nieuwe sociale huurwoningen te kunnen bouwen. Daarnaast zien we dat corporaties woningen te koop zetten waarin moet worden geïnvesteerd om ze te verduurzamen.’
Is er een verschil tussen het kopen van een sociale huurwoning en een woning van een particuliere verhuurder?
Martin: ‘Verschillen zijn er zeker. Bij woningen in de vrije sector, die meestal worden verhuurd door particuliere beleggers, kan de verhuurder besluiten om je woning aan het einde van de huurtermijn te koop te zetten. Wil je het huis kopen, dan kun je een bod uitbrengen. Wil je dat niet en wil de verhuurder je huurcontract niet verlengen, dan zul je aan het einde van de huurtermijn je huis uit moeten.’
Bij een sociale huurwoning kan dat niet, omdat huurders daarvan zelden een tijdelijk huurcontract hebben. Een sociale huurwoning kopen is voor de zittende huurder het meest ideale koopproces, zegt Martin. ‘Er is geen enkele druk, want er zijn geen andere potentiële kopers en er wordt niet overboden. Je kunt dus de tijd nemen om na te denken over je bod. Wil je je huis niet kopen, dan loop je als huurder geen enkel gevaar. De corporatie blijft dan gewoon eigenaar.’
Hoe wordt de vraagprijs van een huurhuis bepaald?
Een particuliere verhuurder zet het huis te koop voor een marktconforme prijs. De woningcorporatie bepaalt de vraagprijs aan de hand van de koopconstructie die ze aanbieden aan hun huurders. Bekende namen zijn KoopGarant, Kopen naar Wens en Slimmer Kopen. In zo’n constructie krijgen kopers een korting op de koopsom van de woning. Deze korting wordt verrekend als de koper uiteindelijk de woning verkoopt.
Koop je je sociale huurwoning, dan taxeert een taxateur die samenwerkt met de woningbouwvereniging je woning. Wanneer je besluit je woning weer te verkopen, wordt de waarde bepaald door drie taxateurs. Daarvan mag jij er als woningeigenaar een aanwijzen.
Is de vraagprijs voor een sociale huurwoning marktconform?
Martin ziet dat woningcorporaties heel schappelijke vraagprijzen hanteren. ‘De vraagprijs ligt meestal iets onder de marktprijs. Dat komt doordat corporaties een maatschappelijke rol vervullen. Ze gaan niet voor het onderste uit de kan. Daar staat tegenover dat je over de vraagprijs van een sociale huurwoning zelden kunt onderhandelen. De vraagprijs hangt onder andere af van hoeveel korting de corporatie je als koper aanbiedt en of er bijvoorbeeld gebreken in de woning zijn. Daardoor is de prijs-kwaliteitverhouding van een corporatiewoning eigenlijk altijd gunstig.’
Wat kost het kopen van een huis? Met deze kosten kun je te maken krijgen
Op welke zaken moet je letten in het koopcontract met de woningbouwvereniging?
Er kan in het koopcontract staan dat als je de woning wilt verkopen, de corporatie het eerste recht heeft om de woning terug te kopen.
In het koopcontract kan een waardedelingsregeling zijn opgenomen. Dit betekent dat je bij verkoop van je huurwoning een deel van de winst moet afdragen aan de corporatie.
Check of de koopconstructie in de lijst staat met geaccepteerde erfpacht- en kortingsconstructies die de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) heeft opgesteld. Martin: ‘Deze constructies zijn in het belang van de koper en leveren een verantwoorde aankoop op.’
Naar de bank of de hypotheekadviseur? Deze vragen moet je stellen tijdens het hypotheekgesprek
Huurhuis kopen: hoe gaat de financiering?
Wil je je huurhuis kopen en daarvoor een hypotheek afsluiten, dan ga je naar de bank en gelden alle regels die ook gelden bij de aankoop van een ‘gewone’ woning. Martin: ‘We zien wel dat geldverstrekkers kritischer kijken naar de lijst met geaccepteerde constructies om te bepalen of ze wel of niet financieren.’
Als de koopconstructie van jouw woning namelijk in de lijst van de NHG staat, kun je een hypotheek met NHG afsluiten. De NHG biedt een hypotheekgarantie voor de hypotheekverstrekker als je onverhoopt de hypotheek niet meer kunt betalen. Het is dus een soort bankgarantie. Martin adviseert om bij het afsluiten van je hypotheek een gespecialiseerde financieel adviseur in de arm te nemen. ‘Deze weet waar je wel en niet terechtkunt voor je hypotheek.’
Meer vragen en antwoorden
Is het verstandig om een makelaar in te schakelen als je een sociale huurwoning koopt?
Krijg je een bod om je sociale huurwoning te kopen, dan is het eigenlijk niet nodig om een aankoopmakelaar in te schakelen. De verkoop wordt begeleid door de woningcorporatie, de koopovereenkomst ligt vast en er is een bouwkundig rapport en taxatierapport. Een makelaar heeft wél toegevoegde waarde als je je woning wilt kopen van een particuliere eigenaar, omdat het hierbij gaat om een ‘gewoon’ aankoopproces.
Is het goed om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren als je je huurhuis wilt kopen?
Wanneer een woningcorporatie je aanbiedt om je huurwoning te kopen, dan zit er een bouwkundig rapport bij. Hierin staan de gebreken van je woning benoemd, zodat je goed geïnformeerd bent over wat je koopt. Koop je een vrijesectorwoning van een particuliere verhuurder, dan is het wel verstandig zelf een bouwkundig rapport te laten opstellen.
Kun je ook een huurhuis kopen als je geen huurder bent bij de woningcorporatie?
Dat kan. Je kunt je als starter op de woningmarkt inschrijven bij verschillende woningcorporaties in jouw regio. Komen er woningen vrij voor de verkoop waar geen kopers voor zijn (omdat de woning leegstaat bijvoorbeeld), dan wordt er vaak een lotingssysteem gehanteerd. Zo maak je als starter kans op een koopwoning van een corporatie. Door loting en de maximale inkomenseisen willen woningcorporaties de woningen zo veel mogelijk toewijzen aan bepaalde doelgroepen. Deze woningen vind je op funda vaak door te zoeken naar woningen tot maximaal 150.000 à 200.000 euro.
Uitrekenen wat je hypotheek wordt?
Een huis kopen is altijd spannend. En misschien extra spannend als je altijd hebt gehuurd. Je kunt met de maandlastencalculator uitrekenen hoe hoog je hypotheek wordt, zodat je weet waar je aan toe bent.
