Online bieden op een huis

Hoe werkt dat voor kopers en verkopers?

Online bieden is een relatief nieuwe vorm van bieden op een koophuis. Makelaars die hiermee werken bieden je de mogelijkheid om online je bod en voorwaarden door te geven, waarna je real time kunt de biedingen op het huis kunt volgen. Dat maakt deze vorm van bieden transparanter dan gesloten biedingen of bieden via inschrijven.

Online bieden gaat een stap verder dan het online biedlogboek, waar makelaars die zijn aangesloten bij de brancheverenigingen NVM, VBO en Vastgoed Pro mee werken. Sinds 1 juli 2022 registreren zij daarin alle biedingen op een huis. Na afloop van de koop, als de bedenkttermijn en eventuele ontbindende voorwaarden zijn verstreken, kun je (op aanvraag) hierin zien welke andere biedingen er zijn gedaan. Handig als je bijvoorbeeld wilt weten of jouw bod daar ver vanaf zat. En of je bij een volgende woning misschien wat hoger of lager moet inzetten.

Het biedlogboek maakt het aan- en verkoopproces transparanter. Sinds 1 januari 2023 is het voor alle makelaars verplicht om hiermee te werken. De biedingen blijven wel gesloten, je weet dus pas achteraf welke andere biedingen er zijn gedaan. Dat is ook het belangrijkste verschil met online bieden, waar je al tijdens het biedproces de andere biedingen ziet.

Hoe werkt online bieden?

Kort gezegd: bij online bieden bepalen de verkoper en makelaar samen een startprijs en een begin- en eindmoment (sluitingstermijn) voor het biedingsproces. Daarna kunnen geïnteresseerden een bod uitbrengen en het biedingsproces in real time volgen.

Bij NVM Online Bieden moet je je vooraf registreren bij de makelaar of eerst het huis bezichtigd hebben om te kunnen bieden. Ook kun je aangeven welk(e) voorbehoud(en) je aan je bod verbindt – bijvoorbeeld over de opleverdatum, de financiering of een bouwkundige keuring. Zowel de prijs als de voorwaarden kun je voor de sluitingstermijn nog aanpassen.

'Prijschieten met een blinddoek is verleden tijd', zegt makelaar Karen Lehmann

Online bieden kan prijsopdrijvend werken. ‘Maar,’ zegt makelaar Karen Lehman, ‘prijsschieten met een blinddoek is verleden tijd. Zeker voor startende kopers is het een verademing.’ Het maakt het biedingsproces zowel voor aspirant-kopers als verkopers inzichtelijker. De toelichting op de voorwaarden is wel alleen zichtbaar voor de makelaar.

Bod geaccepteerd: en dan?

Anders dan bij sites als vakantieveilingen.nl is een verkoper niet verplicht om aan de hoogste bieder te verkopen, legt makelaar Jacco van der Houwen uit. Hij kan in samenspraak met de makelaar het huis gunnen aan iemand met gunstiger voorwaarden. ‘Meestal bel ik, namens de verkoper, na de sluiting de hoogste bieder én de bieder met geen of gunstige voorwaarden. Na die gesprekken bepaalt de verkoper wie het huis krijgt.’ De verkoper houdt dus de regie. Als de biedingen tegenvallen of het hoogste bod niet het resultaat is wat hij voor ogen heeft, kan hij de woning terugtrekken. Meestal moet hij dan wel intrekkingskosten betalen.

Ook kopers dus niet gelijk ‘vast’ aan een huis als hun bod als hoogste eindigt. De koop is altijd pas definitief nadat koper en verkoper hun handtekening hebben gezet onder het koopcontract – en daarna geldt nog de wettelijke bedenktijd.

De rol van de aankoopmakelaar

Hoewel je bij online bieden zelf een bod uitbrengt, kan advies van een aankoopmakelaar waardevol zijn, vindt Lehman. ‘Doe je bijvoorbeeld al snel in het proces een bod, of wacht je tot het allerlaatste moment?'

'Laat je niet meeslepen bij online bieden', tipt makelaar Jacco van der Houwen

Met name vlak voor sluitingstijd kan het spannend zijn. Soms veranderen mensen op het allerlaatste moment nog hun bod of voorwaarden. Vaak worden er dan extra minuten toegevoegd om anderen de tijd te gunnen hierop te reageren. ‘Laat je niet meeslepen,’ is de tip van Van der Houwen. ‘Bepaal vooraf je maximale bod. Verlies je het huis, heb daar dan vrede mee.’

De voorwaarden van online bieden

Voorwaarden van verschillende biedingssystemen, zoals Next Bid, Bieden en Wonen, NVM Online Bieden of eigen biedingssystemen van makelaars, kunnen verschillen. Online bieden zit bij veel makelaars in het algemene dienstenpakket dat de verkoper afneemt. In sommige gevallen betalen kopers zogenaamde veilingkosten aan de makelaar. Online registreren of een identiteitscheck zijn niet bij elke aanbieder verplicht. Verder werken alle online biedingssystemen met vaste stappen om een bod te verhogen, maar de hoogte van die stappen kan per systeem anders zijn. Ook het toevoegen van extra biedingstijd na de sluitingstijd kan verschillen.

Is online een bod uitbrengen voor elke woning of koper geschikt?

Van der Houwen is van mening dat in principe elk huis via online bieden kan worden verkocht. ‘Het ligt eraan hoe je het huis prijst, wat de startprijs is. Je moet soms durven. De verkoper kan zich altijd nog terugtrekken.’ Lehman denkt daar anders over. ‘Het ligt aan het soort huis en de doelgroep kopers. Miljoenenwoningen, waar minder gegadigden voor zijn, zou ik niet via online bieden verkopen. Dat past ook niet bij hun uitstraling. Appartementen doen het bij online biedingen wel goed. De doelgroep, jongeren, heeft veel online ervaring.’

Online bieden is geen huizenveiling

Tot slot nog dit: hoewel online bieden lijkt op een huizenveiling, is het echt een ander systeem. Bij een (executie)veiling gaat het meestal om onvrijwillige verkoop. Je kunt het huis vaak niet bezichtigen, het is niet mogelijk om ontbindende voorwaarden op te nemen en je hebt géén drie dagen bedenktijd. Ook moet je gelijk de 10% waarborgsom storten en moet de overdracht binnen vier weken plaatsvinden. Hier kleven dus aanzienlijk meer risico’s aan voor particuliere kopers, zeker als je biedt zonder deskundige hulp van een aankoopmakelaar.