Scheiden en een koopwoning: hoe werkt dat?
Wat gebeurt er met het huis en de hypotheek als je uit elkaar gaat?
Deel je samen een koopwoning en een hypotheek, maar ga je uit elkaar? Dan is de vraag wat jullie met het huis willen doen. Verkopen? Of wil een van jullie in het huis blijven wonen? Wat moet je in zo’n geval precies regelen en vastleggen en wat zijn belangrijke dingen om rekening mee te houden?
Als je uit elkaar gaat en je hebt samen nog een koophuis en hypotheek, dan komt daar het nodige regelwerk bij kijken. Belangrijk is bijvoorbeeld welke afspraken jullie met elkaar hebben gemaakt, bijvoorbeeld door te trouwen of in een samenlevingscontract of geregistreerd partnerschap. En of er overwaarde op het huis zit, of een restschuld. Advies inwinnen van deskundigen als een notaris, een financieel adviseur of een makelaar is in dit geval zeker aan te raden.
In deze video vatten we alvast de belangrijkste informatie voor je samen.
Blijven, vertrekken of verkopen?
Wat betreft de regelzaken rondom het huis en de hypotheek, zijn er in principe drie mogelijkheden:
Jullie verkopen het huis en gaan allebei ergens anders wonen.
Jij houdt het huis en je ex-partner vertrekt.
Jij vertrekt en je ex-partner houdt het huis.
Bij elk van deze opties zijn er een aantal dingen waar je rekening mee moet houden:
Huis verkopen na scheiding
Verkopen jullie je huis, dat zorgt de notaris ervoor dat jullie hypotheekschuld na de overdracht wordt afgelost met de opbrengst. Blijft er daarna nog geld over, dan hebben jullie allebei recht op de helft van deze overwaarde.
Tip: verreken de overwaarde met andere bezittingen
Hebben jullie onlangs samen een nieuwe auto gekocht die jij wel wilt houden? Dan kunnen jullie afspreken dat je ex de helft van de (huidige) waarde krijgt. Dit bedrag kun je direct via de notaris laten verrekenen bij de verdeling van de overwaarde en andere bezittingen.
Restschuld na verkoop?
Blijft er na verkoop van het huis een restschuld over, dan werkt het iets anders. Voor jullie geldverstrekker zijn jullie namelijk beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de totale restschuld. Dit betekent dat bij een restschuld van bijvoorbeeld € 10.000, de geldverstrekker het volledige bedrag op jou kan verhalen als je ex-partner in gebreke blijft – en dus niet maar de helft van dat bedrag. Over wie welk deel van de schuld voor zijn rekening neemt, zul je met je geldverstrekker afspraken moeten maken.
Jij houdt het huis na de scheiding
Spreken jullie af dat jij in het huis blijft wonen, dan is het handig om samen met een financieel adviseur te bekijken of dit ook haalbaar is. Niet alleen omdat je de vaste lasten die jullie eerst samen deelden nu alleen moet betalen, maar ook omdat je je ex-partner misschien moet uitkopen. Dit is het geval als jullie huis overwaarde heeft.
De eerste stap is daarom bepalen wat de waarde is van jullie koopwoning. Een taxateur kan dit doen. Is er overwaarde, dan heeft je ex-partner recht op de helft van dit bedrag. Heb jij dit geld niet op je spaarrekening, dan kun je proberen een hogere of extra hypotheek af te sluiten. Bekijk samen met een adviseur wat je maximaal kunt lenen. Moet je bijvoorbeeld alimentatie betalen of heb je nog andere schulden, dan weegt dit ook mee.
Tip: zo verlaag je het uitkoopbedrag
Je kunt het uitkoopbedrag flink omlaagbrengen door af te zien van andere bezittingen. Je spreekt dan bijvoorbeeld af dat jij het huis (inclusief de schuld) en de inboedel overneemt, maar dat de auto en het geld op jullie spaarrekening naar je ex-partner gaan.
Jij vertrekt, je ex-partner houdt het huis
Ben jij degene die vertrekt en houdt je ex het huis, dan wil je natuurlijk niet aansprakelijk blijven voor jullie gezamenlijke hypotheekschuld. Als je ex een nieuwe lening aangaat om het huis te financieren, dan wordt met dat geld de hypotheek afgelost die jullie samen hadden. Daarmee vervalt automatisch jouw aansprakelijkheid, want deze schuld bestaat dan niet meer.
Een andere optie is dat jullie met de geldverstrekker afspreken dat jij wordt ‘ontslagen uit hoofdelijke aansprakelijkheid’. Jullie tekenen in dat geval beiden een document waarin staat dat de schuld geheel voor rekening van je ex komt en dat de schuldeiser ook alleen hem of haar nog kan aanspreken bij wanbetaling.
Nieuw huis kopen?
Houd er rekening mee dat je niet zomaar een nieuw huis kunt kopen met een nieuwe hypotheek zolang je oude huis en hypotheek nog op jullie beider naam staan.
Afspraken vastleggen in akte van verdeling
De afspraken die jullie maken over het huis en de hypotheek zul je bijna altijd moeten laten vastleggen door een notaris in een zogenoemde akte van verdeling. Er zijn drie uitzonderingen:
Het huis was al van je partner toen jullie gingen samenwonen. Blijft die in zijn of haar eigen huis wonen, dan is er geen verdeling nodig, omdat jij nooit mede-eigenaar bent geworden.
Jullie zijn op of na 1 januari 2018 getrouwd of een geregistreerd partnerschap aangegaan (zonder huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden) en het huis stond al op naam van je partner. Dan is het huis altijd van je partner gebleven.
Je ex-partner draagt zijn/haar aandeel in het huis over aan jouw nieuwe partner.
Zijn jullie voor 1 januari 2018 getrouwd of een geregistreerd partnerschap aangegaan zonder huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden? Dan is het huis jullie gezamenlijke bezit geworden, ook al staat het bij het Kadaster nog op naam van je (ex-)partner.
Nieuwe partner na scheiding?
Heeft een van jullie een nieuwe partner? Dan zijn er nog een paar dingen om rekening mee te houden:
Wil je samen met je nieuwe partner een huis kopen, maar ben je op papier nog getrouwd of is jullie geregistreerd partnerschap nog niet formeel ontbonden? Dan heb je misschien een handtekening van je (toekomstige) ex nodig onder de nieuwe hypotheekakte. Dit is alleen zo als je de hypothecaire lening samen met je nieuwe partner aangaat en jullie beiden hoofdelijk aansprakelijk worden.
Blijf jij in het huis wonen en trekt je nieuwe partner bij je in? In plaats van dat jij je ex uitkoopt, kan je nieuwe partner het aandeel van jouw ex in het huis overnemen. Een geldverstrekker zal dan vragen om deze afspraak vast te leggen bij de notaris in een akte van levering tussen je nieuwe partner en ex-partner. Minder fijn: je nieuwe partner moet over zijn of haar deel overdrachtsbelasting betalen.
Meer vragen en antwoorden
Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen
Wat gebeurt er met de overwaarde op ons huis als we uit elkaar gaan?
Is jullie huis meer waard dan de hoogte van de hypothecaire lening? Dan krijgen jullie na de verkoop ieder de helft van deze overwaarde, tenzij jullie hier andere afspraken over maken. Blijft een van jullie in het huis wonen? Dan koopt degene die achterblijft de ander uit door diens aandeel in het huis over te nemen en door hem of haar (meestal) de helft van de overwaarde uit te betalen. Vaak moet je dat bedrag van een bank lenen, dus het is verstandig om hierover financieel advies te vragen..
Kan ik afzien van mijn recht op overwaarde?
Ja, je kunt (tijdelijk) afstand doen van je recht op uitbetaling van de overwaarde. Bijvoorbeeld zodat je ex met de kinderen in jullie huis kan blijven wonen totdat de kinderen meerderjarig zijn. Houd er wel rekening mee dat je hierdoor zelf misschien minder makkelijk een nieuw huis kunt kopen, omdat dit invloed heeft op het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen.
Wat zijn de gevolgen van een (echt)scheiding voor je hypotheek?
Verkopen jullie het huis, dan zorgt de notaris ervoor dat jullie hypotheekschuld na de overdracht wordt afgelost met de opbrengst. Blijft een van jullie in het huis wonen, dan zijn er twee opties:
1. Degene die blijft, sluit een nieuwe hypotheek af. Met dat geld wordt jullie bestaande hypotheek afgelost. Degene die vertrekt, heeft geen last meer van deze oude hypotheekschuld, want die bestaat dan niet meer.
2. Jullie spreken met jullie hypotheekverstrekker af dat degene die vertrekt wordt ‘ontslagen uit de (hoofdelijke) aansprakelijkheid’. De financiële instelling waar jullie de hypotheek hebben afgesloten, stelt een document op dat jullie moeten tekenen. Hierin staat dat de schuld geheel voor rekening komt van degene die in het huis blijft wonen en dat ook alleen deze persoon aansprakelijk is bij wanbetaling.
Natuurlijk is het wel belangrijk dat degene die in het huis blijft wonen in zijn of haar eentje de hypotheek en andere maandlasten kan dragen en in staat is om de ex-partner uit te kopen. Vraag daarom altijd eerst advies aan een financieel adviseur.
Wat als je je partner niet kunt uitkopen?
Heb je het geld niet om je partner uit te kopen, dan kun je een nieuwe of hogere hypotheek bij een bank proberen af te sluiten. Die lening moet voldoen aan de (nieuwe) eisen van de Belastingdienst. Dat wil zeggen dat dit een lineaire of annuïteitenlening moet zijn. Hadden jullie (nog) een aflossingsvrije hypotheek met recht op renteaftrek, dan moet jij op de helft die van je ex-partner was nu dus wel gaan aflossen om recht op renteaftrek te houden. Dat kan maandelijks een fors bedrag schelen. Laat daarom eerst door een financieel adviseur uitrekenen of je wel in staat bent om je ex-partner uit te kopen.
Kan ik een urgentieverklaring krijgen als ik ga scheiden?
Een nieuw huis vinden kan lang duren. De afspraken die jullie hebben gemaakt over jullie echtscheiding kunnen goed van pas komen bij het aanvragen van een urgentieverklaring. In deze gevallen kun je mogelijk in aanmerking komen voor een urgentieverklaring voor een huurwoning:
Er zijn instanties die je kunnen helpen met het aanvragen van een urgentieverklaring, zoals Mijn Urgentie (mijnurgentie.nl).
Vraag om advies
Elke situatie vraagt om andere oplossingen. Bepreek je financiële mogelijkheden met een financieel adviseur. Een makelaar kan je helpen zoeken naar een passende, nieuwe woning of helpen met de verkoop van jullie oude huis. Een notaris helpt je voorkomen dat je belangrijke vragen over het hoofd ziet en zorgt ervoor dat alle afspraken die jullie maken goed worden vastgelegd. Kom je er samen niet uit, dan kun je overwegen om een advocaat in te schakelen.
