Je rechten en plichten als verkoper

De koper van je huis ontdekt verborgen gebreken: wat nu?

Als na de verkoop van je huis de kopende partij verborgen gebreken constateert, wil hij vaak de verkoper hiervoor verantwoordelijk stellen. Het kan zijn dat de koper zelfs juridische stappen onderneemt om zijn gelijk te halen. Wie is er nu eigenlijk aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Een huis kan vele gebreken hebben: lekkage, asbest, rotte vloerbalken, houtrot, slechte riolering en/of elektriciteitsleidingen, boktor, zwam, et cetera. Als koper kun je natuurlijk vreselijk teleurgesteld zijn als een huis een gebrek blijkt te hebben dat je niet had verwacht.

Koopovereenkomst

Voor het antwoord op de vraag wie er aansprakelijk is voor verborgen gebreken moeten koper en verkoper de koopovereenkomst erbij pakken. Doorgaans staat daarin vermeld dat de woning met alle (verborgen) gebreken aan de koper wordt overgedragen. Het risico voor (verborgen) gebreken wordt dus in eerste instantie bij de koper neergelegd. Echter, op deze hoofdregel wordt in een NVM-koopovereenkomst een belangrijke uitzondering gemaakt. De verkoper verklaart in de koopovereenkomst namelijk wel dat koper mag verwachten dat de woning geschikt is voor ‘normaal gebruik’.

Maar wat houdt ‘normaal gebruik’ van een woning nu precies in? Hier is in het verleden al ontzettend veel over geprocedeerd. Volgens vaste jurisprudentie wordt onder het ‘normaal gebruik’ verstaan dat de woning moet kunnen worden bewoond op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het ‘normaal gebruik van een woning’ wordt eveneens ingekleurd door de ouderdom en prijs van de woning. Van een oude woning kun je dus niet hetzelfde verwachten als van een nieuwbouwwoning. Ook spelen aanvullende clausules, zoals de ouderdomsclausule, een rol bij de vraag wie aansprakelijk is voor verborgen gebreken.

Mededelingsplicht

‘Los van de koopovereenkomst heb je als verkoper bij de verkoop van een woning een mededelingsplicht,’ vertelt de woordvoerder van het Juridisch Loket. Dat houdt in dat je alle zaken in het huis waar weleens iets mis mee is geweest of waar reparaties aan zijn verricht, moet melden aan degene die het huis koopt. In de vragenlijst kan de verkoper dit aangeven.

Onderzoeksplicht

Daar staat ook tegenover dat de koper onderzoeksplicht heeft. ‘De koper moet dus zelf ook actief hebben gekeken of er zaken in het huis zijn waarmee iets mis is. Bij bijvoorbeeld een dak kun je dat vaak wel goed zien’, aldus de woordvoerder van het Juridisch Loket. ‘maar er zijn ook zaken als rioleringen, die onder de grond lopen, waarbij dat minder duidelijk is. Als een koper daar problemen mee krijgt en ontdekt dat bijvoorbeeld aan de riolering eerder reparaties zijn geweest zonder dat die gemeld zijn, is dat achtergehouden informatie. De koper zal dan proberen de verkoper in gebreke te stellen en de kosten op hem of haar verhalen. Als verkoper kun je je daartegen verweren. Daarom is het hebben van een rechtsbijstandsverzekering altijd essentieel.’

Ingewikkelde procedures

Het levert vaak ingewikkelde procedures op. De woordvoerder van het Juridisch Loket: ‘Als ‘gewone burgers’ kom je daar bijna niet uit. Daarom wordt ook altijd de hulp van experts ingeroepen, om aannemelijk te maken dat jij als verkoper niet van het gebrek af wist. De tegenpartij zal natuurlijk het tegengestelde proberen te bewijzen. Soms levert dat bodemprocedures op die jaren voortslepen.’

Eerlijke informatie en clausules

Hoe voorkom je dat je aansprakelijk wordt gesteld voor verborgen gebreken? Geef als verkoper bij de verkoop eerlijke informatie aan de koper. Beantwoord zo veel mogelijk alle vragen die hij of zij stelt. Als je het antwoord niet weet, laat de koper dan zijn eigen onderzoek doen om het antwoord op de vraag te vinden. Zorg ook voor een goed koopcontract. Als je een ouder huis verkoopt, kun je een ouderdomsclausule laten opnemen in het koopcontract. Daarin wordt de koper erop gewezen dat hij of zij niet kan verwachten dat de staat van het huis hetzelfde is als bij een nieuwe woning.

Ook kun je, als je je huis een tijdlang hebt verhuurd en niet op de hoogte bent van alle ins en outs ervan, een niet-zelfbewoningsclausule op laten nemen in de koopovereenkomst. Dat doen woningbouwverenigingen ook vaak als ze hun huurwoningen te koop aanbieden. Hierin geeft de verkopende partij aan dat hij niet op de hoogte is van de gebreken van de woning, omdat hij er zelf niet heeft gewoond. Op die manier willen ze voorkomen dat kopers hen aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken.

Heb je juridische vragen over wonen, kopen of huren? Het Juridisch Loket is er voor consumenten, met gratis (telefonisch) advies en een prima website met veel informatie.