(Ver)bouwen: met of zonder vergunning?

Verbouwing, opbouw of uitbouw? Dit moet je weten over vergunningen

Wil je een dakkapel op je huis, of een uitbouw aan de zijkant van je woning? Dan heb je soms een vergunning nodig. Weet of je met of zonder vergunning mag bouwen. En wat de vervolgstappen zijn.

Stap 1: check of je een vergunning nodig hebt

Checken of je een vergunning nodig hebt kan online, via de vergunningcheck van het Omgevingsloket van de overheid. Hier vul je je postcode en de geplande werkzaamheden in. Vervolgens zie je of je een omgevingsvergunning (voorheen: bouwvergunning) nodig hebt. Over het algemeen geldt dat je voor kleine verbouwingen geen vergunning nodig hebt.

• een dakkapel

• zonnepanelen

• een buitenkeuken, schuur of tuinhuis

• een zwembad zonder overkapping

• een schutting

• een in- of uitrit

• een dakopbouw

• een verbouwing aan een monumentaal gebouw

• het verwijderen van een (stuk van een) draagmuur

• een uitbouw aan de zijkant van je woning

Stap 2: melden bij of bespreken met de gemeente

Soms hoef je geen vergunning aan te vragen, maar moet je je plannen wel melden. Bijvoorbeeld een nieuwe dakkapel, het plaatsen van een beschoeiing of bouwplannen op of aan een dijk. Ook dat kan online, via het Omgevingsloket.

Als het gaat om grotere, vergunningplichtige bouwplannen, is het slim om een zogeheten vooroverleg aan te vragen met de instantie die de vergunningaanvraag beoordeelt. Dat is meestal de gemeente, en soms de provincie of het Rijk – ook dat check je via het Omgevingsloket. In dit vooroverleg bekijk je samen de haalbaarheid van je plannen, of deze in het bestemmingsplan passen en of er andere belemmeringen zijn, bijvoorbeeld omdat jouw huis een monumentaal pand is. Je kunt, kortom, meteen peilen hoe kansrijk je aanvraag is.

Stap 3: vertel je buren over je plannen

Of je nu wel of geen vergunning nodig hebt: zorg dat je je buren op tijd inlicht over je bouwplannen. Zeker als dat ingrijpende plannen zijn, zoals een uitbouw die het uitzicht van je buurman kan belemmeren. Of het kappen van een boom, waardoor je ineens bij je buurvrouw naar binnen kunt kijken. Maak een inschatting van welke buren je het best persoonlijk benadert. Zo houd je de relatie goed én voorkom je onnodige spanningen. En je kunt – in het geval van grote bouwplannen waarvoor een vergunning nodig is – misschien voorkomen dat je buren een bezwaarprocedure gaan starten.

Stap 4: mag je niet bouwen zonder vergunning? Vraag er een aan

Heb je een omgevingsvergunning nodig? Vraag deze dan aan bij je gemeente via bij het Omgevingsloket. Aanvragen kan online, met je DigiD, of schriftelijk. Bij zo’n aanvraag moet je altijd een aantal bijlagen meesturen. Welke dat precies zijn, verschilt per type verbouwing. Deze documenten moet je in ieder geval indienen:

• bouwtekeningen

• constructieberekeningen

• foto’s van de huidige situatie

Vraag de aannemer of de architect met wie je werkt om je te helpen met het verzamelen van de stukken. Eventueel kan diegene ook helpen met het indienen van de aanvraag.

Goed om te weten: voor het behandelen van je vergunningsaanvraag rekent de gemeente kosten. Ook als de vergunning uiteindelijk niet verleend wordt, moet je deze ‘leges’ of ‘legeskosten’ betalen. Hoe hoog die zijn, hangt af van de gemeente waarin je woont én van je bouwplannen. De kosten kunnen variëren van een paar honderd tot een paar duizend euro. In de legesverordening en het daarbij behorende tarievenblad – meestal te vinden op de website van je gemeente – kun je precies zien hoeveel je omgevingsvergunning kost.

Stap 5: wacht op het definitieve besluit

Bij een reguliere procedure heeft de gemeente acht weken de tijd om je aanvraag te beoordelen. Deze termijn kan eenmalig verlengd worden met zes weken. Uiterlijk binnen veertien weken maakt de gemeente dus haar besluit over de vergunning bekend. Zijn je bouwplannen goedgekeurd? Dan is het verstandig om nog even te wachten met (ver)bouwen tot de bezwaartermijn is verstreken. Tijdens deze termijn, die zes weken duurt, kunnen belanghebbenden namelijk bezwaar aantekenen. Dat kunnen je buren zijn, maar bijvoorbeeld ook een stichting die de oude binnenstad wil bewaren, terwijl jij een moderne uitbouw wilt plaatsen.

Stap 6: vergunning afgewezen? Dit kun je doen

Krijg je geen omgevingsvergunning en ben je het daar niet mee eens? Je kunt binnen zes weken bezwaar maken. In een brief aan de gemeente geef je dan aan waarom je het niet eens bent met de beslissing. Helpt dit niet? Dan kun je in beroep gaan. Maar je kunt de aanvraag ook intrekken en met de gemeente bespreken wat er wél mogelijk is.

Wat als je tóch (ver)bouwt zonder vergunning?

Bouwen zonder vergunning terwijl je er wél een nodig hebt, is niet verstandig. De gemeente kan namelijk een boete uitdelen, of de verbouwing stilleggen totdat je de vergunning rond hebt. Ook kan het zijn dat je het bouwwerk in de originele staat moet herstellen. En, ook niet onbelangrijk: wie bouwt zonder vergunning terwijl dit wel nodig is, is niet verzekerd.

De informatie in dit artikel dient ter algemene kennisgeving en vormt uitdrukkelijk geen professioneel advies. Funda streeft ernaar om nauwkeurige en actuele informatie te verstrekken, maar garandeert niet dat alle informatie volledig en foutloos is. Het gebruik van deze informatie is volledig op eigen risico. Voor specifiek advies raden we altijd aan om een professioneel adviseur te raadplegen.