Wat als de koper verborgen gebreken meldt na de overdracht?

De gevolgen voor jou als verkoper

Stel dat de koper een tijdje nadat hij jouw huis heeft gekocht gebreken ontdekt, zoals lekkage, houtrot of een slechte riolering. Wie is er dan verantwoordelijk: jij of de koper? Eventuele gebreken die de koper ontdekt na de koop zijn in principe voor de rekening van de koper. Behalve als het gaat om een ernstig gebrek, dat een normaal gebruik van de woning niet mogelijk maakt, óf een gebrek dat je als verkoper verzuimd hebt te vermelden.

Meldplicht en onderzoeksplicht voor kopers en verkopers

Tijdens de verkoop heb je als verkoper meldplicht. Dit betekent dat je de koper eerlijke en volledige informatie moet geven over eventuele gebreken, lasten en beperkingen aan je woning. De koper mag ervan uitgaan dat hij jouw huis op een normale en veilige manier kan bewonen. Dus dat er gewoon water uit de kraan komt en dat alle keukenapparatuur goed werkt.

Als er gebreken of beperkingen zijn voor het gebruik, bijvoorbeeld omdat jouw woning een monument is, moet je dit melden. Hiervoor kun je de vragenlijst gebruiken die je aan het begin van de verkoop van je makelaar krijgt. Deze lijst helpt je om aan je meldplicht te voldoen.

Tegelijkertijd heeft de koper ook een onderzoeksplicht. Dit betekent dat hij of zij zelf actief onderzoek moet doen naar eventuele (verborgen) gebreken. Als de koper na de sleuteloverdracht toch gebreken ontdekt, dan kan hij jou daar in principe niet voor aansprakelijk stellen. Behalve als er sprake is van de volgende situaties:

1. Je wist van het gebrek af, maar hebt het tijdens de verkoop niet verteld

Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet bekend was bij de koper toen hij jouw huis kocht. Als dit een ernstig gebrek is, waardoor normaal en veilig gebruik van de woning niet mogelijk is, kan de koper jou aansprakelijk stellen voor de kosten. Als er bijvoorbeeld asbest in het dak zit, maar jij hebt dit verzwegen, dan is de kans groot dat je alsnog voor de herstelkosten opdraait.

2. Het gebrek was voor de sleuteloverdracht al aanwezig, maar je was hier niet van op de hoogte

Een verborgen gebrek kan ook voor jou als verkoper niet bekend zijn. Als dit na de sleuteloverdracht wordt geconstateerd én duidelijk is dat het er voor de overdracht al wel was én het ‘normaal gebruik’ van het huis (zoals in de koopakte staat omschreven) in de weg staat, kun je alsnog aansprakelijk worden gesteld. Dit geldt ook voor gebreken waar je als verkoper van had moeten of kunnen weten. Voor een ernstige lekkage op zolder, waar je niet van wist omdat je daar nooit kwam, kun je dus wél aansprakelijk worden gehouden.

3. Je wist dat de koper de woning niet zou kunnen gebruiken zoals hij verwachtte

In dit geval gaat het om zogenoemde ‘kenbaarheidsvereiste’. Stel, de koper vertelt jou dat hij erg veel waarde hecht aan rust en verwacht dat jouw huis daarom goed bij hem past. Jij wil je huis juist verkopen vanwege je luidruchtige buren, maar zegt hier niets over tegen de koper. Dan kan de koper je later aansprakelijk stellen. Je wist immers dat je huis niet aan zijn verwachting zou voldoen. Je hebt niet (voldoende) aan je meldplicht als verkoper voldaan.

Wat te doen bij verborgen gebreken?

Je kunt verwachten dat de koper jou of de verkoopmakelaar benadert en melding maakt van wat er is geconstateerd. Probeer samen met de koper tot een oplossing te komen en het binnen een nader te bepalen termijn op te lossen. Ben je het niet met de constatering van de koper eens? Vraag je verkoopmakelaar om je hierin te adviseren of schakel je rechtsbijstandverzekering in.

Het is niet altijd duidelijk waar de grens ligt van de onderzoeksplicht van de koper en de meldingsplicht van de verkoper. In zulke situaties is het meestal aan de rechter om te beslissen wie er gelijk heeft. Een van de taken van de verkoopmakelaar is om erop toe te zien dat de verkoper aan zijn verplichtingen voldoet. Dit kan veel problemen voorkomen.

Bovendien hebben de meeste makelaars, zeker als ze zijn aangesloten bij een branchevereniging, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Hierdoor hoef je mogelijk niet zelf op te draaien voor kosten die ontstaan door verborgen gebreken. Dit geldt uiteraard alleen als deze kosten het gevolg zijn van een beroepsfout van de makelaar, niet als je het gebrek als verkoper hebt verzwegen.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen