Wat zijn ontbindende voorwaarden en waarom zijn ze belangrijk?
Zekerheid voor jou als koper
Ontbindende voorwaarden zijn voor jou als koper een belangrijk onderdeel van de koopakte. Ze geven je zekerheid en de mogelijkheid om kosteloos van de koop af te zien wanneer je niet kunt voldoen aan de gestelde voorwaarden. Denk goed na welke voor jou van belang zijn en neem ze al mee in je onderhandeling.
De verkoper is verplicht om de informatie die hij heeft over de woning te delen, hij heeft een mededelingsplicht. Als hij weet dat er houtrot in de vloerplanken zit, moet hij dat melden. Dat wil niet zeggen dat je achterover kunt gaan zitten en ervan uit mag gaan dat het allemaal in orde is. Jij als koper hebt namelijk een zogeheten onderzoeksplicht.
Heb je voldoende uitgezocht over je nieuwe woning?
De onderzoeksplicht houdt in dat je als koper onderzoek hebt gedaan naar de staat van het huis en op de hoogte bent van verplichtingen die bij het huis horen en jouw verantwoordelijkheid worden wanneer je de woning koopt. Als je goed onderzoek doet, kun je verborgen gebreken (gebreken die pas na de overdracht duidelijk worden) voorkomen.
Weten waar je bij je nieuwe huis voor tekent? Alle mogelijke rechten en plichten op een rij
Verschillende soorten ontbindende voorwaarden
Kom je er tijdens jouw onderzoek achter dat er veel (achterstallig) onderhoud aan de woning is, vraag je je af hoe het zit met het onderhoud van het platte dak en bepaalde scheuren in de muur, of is het nog niet zeker of je een (bouw)vergunning kunt krijgen? Dan is het verstandig om ontbindende voorwaarden op te laten nemen in de koopakte.
In deze video leggen we je uit wat de belangrijkste ontbindende voorwaarden zijn en welke bescherming ze jou als koper bieden.
Ontbindende voorwaarde financiering
Deze ontbindende voorwaarde staat standaard in de koopakte wanneer je een hypotheek moet regelen. Wanneer je voor een bepaalde datum (je hebt doorgaans zo’n zes weken de tijd) geen hypotheek kunt krijgen, kun je kosteloos van de koop afzien. Je hebt een afwijzing van de bank nodig als bewijs. Heeft de bank meer tijd nodig om de hypotheek te kunnen beoordelen en gaat het daardoor niet lukken om voor de afgesproken datum in de akte een uitsluitsel te geven? Dan kun je bij de verkoopmakelaar om uitstel (van bijvoorbeeld een week) vragen.
Ontbindende voorwaarde financiering mét NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
De NHG is een garantie die je bij de hypotheek kunt afsluiten wanneer deze niet hoger is dan € 435.000 (2024). Het afsluiten van een NHG-hypotheek heeft een aantal flinke voordelen: een lagere hypotheekrente en de zekerheid dat je (onder bepaalde voorwaarden) zonder restschuld achterblijft wanneer je je hypotheeklast niet meer kunt voldoen en de bank het huis zal verkopen.
Ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring
Het is verstandig om een bouwkundige keuring (of: bouwtechnische keuring) te laten uitvoeren wanneer je een oudere woning koopt of twijfels hebt over de onderhoudsstaat. Naar aanleiding van de bouwkundige keuring volgt een rapport met de bevindingen van de bouwkundig keurder. Hier staat in wat voor gebreken of achterstallig onderhoud er is, wat de kosten zijn om dit (op termijn) te vervangen en wat het advies is: noodzakelijk om direct aan te pakken of op termijn.
Een bouwkundige keuring laat je laten wanneer je nog geen koopakte hebt getekend. Op deze manier kun je nog makkelijk onder de koopakte uit wanneer blijkt dat er veel kosten uit het bouwkundig rapport naar voren komen, je hebt tenslotte nog niks getekend. Een andere optie is om de keuring te laten doen voordat de bedenktijd van drie dagen afloopt.
Je hebt ook de optie een ontbindende voorwaarde in de koopakte te laten opnemen. Je legt bijvoorbeeld vast dat de koopakte ontbonden mag worden wanneer uit het bouwkundig rapport naar voren komt dat de kosten voor direct noodzakelijk herstel hoger zijn dan € 10.000.
Houd daarbij rekening met de volgende punten:
Als je dit als ontbindende voorwaarde opneemt, wil de bank het bouwkundig rapport ook inzien. De uitkomst kan van invloed zijn op je hypotheekaanvraag.
De bouwkundige keuring kan een verplichting vanuit de bank zijn wanneer uit het taxatierapport blijkt dat er meer dan 10% achterstallig onderhoud is.
Een bouwkundige keuring kost gemiddeld zo'n € 300 tot € 600. De kosten zijn onder andere afhankelijk van de grootte van de woning. Houd er rekening mee dat je ze niet kunt meefinancieren. Ze zijn wel fiscaal aftrekbaar.
Ontbindende voorwaarde verkrijgen vergunning
Voor sommige verbouwingen heb je een vergunning nodig. Denk aan een dakkapel aan de voorzijde van de woning of een grote aanbouw. Is dit voor jou een essentieel onderdeel van de koop, laat dit dan als ontbindende voorwaarde opnemen. Mocht het niet lukken om de vergunning rond te krijgen, dan heb je alsnog de mogelijkheid om van de koop af te zien.
Meer vragen en antwoorden
Wat is een onderzoeksplicht?
Elke koper heeft een onderzoeksplicht. Het houdt in dat er van je verwacht wordt dat je niet alleen op de informatie van de verkoper afgaat (hij heeft een mededelingsplicht), maar dat je ook zelf onderzoek doet naar de onderhoudsstaat van het huis en de bepalingen die bij het huis horen.
Wanneer heb ik een bouwkundige keuring nodig?
Een bouwkundige keuring is verstandig om uit te laten voeren wanneer je een oud huis koopt of moeilijk in kunt schatten wat de staat van het onderhoud is. Het is in sommige gevallen verplicht. Bijvoorbeeld wanneer uit het taxatierapport blijkt dat er meer dan 10% aan achterstallig onderhoud is.
Wat zijn verborgen gebreken?
Dit zijn gebreken die na de overdracht pas naar voren komen. Of de kosten voor herstel voor rekening van de verkoper komen, hangt af van de ernst van de zaak en de bepalingen die in de koopakte zijn opgenomen.
Waar staat NHG voor?
NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Het is een interessante garantie voor jou als koper wanneer je een hypotheek gaat afsluiten. Onder bepaalde voorwaarden kun je ervoor in aanmerking komen, zo mag het huis bijvoorbeeld niet duurder zijn dan € 405.000 (2023). De hypotheekrente van een NHG-hypotheek is lager en je krijgt de garantie geen restschuld over te houden bij een gedwongen verkoop.
Laat je adviseren door een makelaar
De ontbindende voorwaarden spelen een belangrijke rol in het onderhandelingsproces. Een verkoper kijkt namelijk niet alleen naar de hoogte van je bod, maar ook naar de voorwaarden die je hieraan verbindt. Een aankoopmakelaar kan je helpen met het bepalen van een goede biedingsstrategie.
De informatie in dit artikel dient ter algemene kennisgeving en vormt uitdrukkelijk geen professioneel advies. Funda streeft ernaar om nauwkeurige en actuele informatie te verstrekken, maar garandeert niet dat alle informatie volledig en foutloos is. Het gebruik van deze informatie is volledig op eigen risico. Voor specifiek advies raden we altijd aan om een professioneel adviseur te raadplegen.
