Waarom meer starters kiezen voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
Meer woning voor minder geld
Starters hebben weinig kans op een betaalbare koopwoning in de huidige woningmarkt. Is bouwen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap een interessant alternatief? Yolanda van der Zanden, adviseur bij Bouwen in eigen Beheer, en twee starters van Vroonacker 3 Diessen denken van wel.
Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap bouwt een groep mensen, verenigd in een CPO-vereniging, samen hun eigen woningen. From scratch. Wat daarvoor nodig is, is grond en een groep enthousiastelingen die er met elkaar de schouders onder wil zetten.
Aantal CPO-projecten van starters groeit
Het aantal starters dat kiest voor bouwen in CPO neemt enorm toe, ziet Yolanda van der Zanden, adviseur bij Bouwen in eigen Beheer (BIEB). ‘Bij ongeveer de helft van alle CPO-woningen die wij begeleiden gaat het om starters. Ze willen in hun eigen gemeente blijven wonen, maar vinden geen geschikte en betaalbare woning.’ Dat zal in de toekomst alleen maar toenemen, voorspelt ze.
Het begint met grond
Het verkrijgen van (liefst bouw-)grond is de eerste stap voor een bouwgroep. Die wordt meestal door gemeenten aangeboden. Van der Zanden: ‘Starters kunnen zich daarvoor inschrijven bij de gemeente of via een CPO-bouwbegeleider of makelaar. Wij begeleiden onder andere het opzetten van CPO-verengingen en ledenwerving. Ook screenen we leden financieel en helpen we bij de contractvorming en het aanvragen van moelijke subsidies.’
‘Laat de makelaar de vertegenwoordiger van de vraag worden’
Makelaars zouden meer met hun kennis en data moeten doen om relevant te blijven, zegt Arjan Lamberink.
Geen kosten kwijt aan projectontwikkelaar
Een van de CPO-projecten die BIEB begeleidt is het project Vroonacker 3 in Diessen. De gemeente Hilvarenbeek stelde hier een stuk grond beschikbaar voor de bouw van 14 starterswoningen in collectief particulier opdrachtgeverschap. Meer woning voor minder geld, lieten starters Loes Beekman en Esther van de Sande zich voorrekenen. ‘De kosten van de ontwikkelaar vallen weg, want de CPO-leden doen het voorwerk zelf, zonder projectontwikkelaar.’
Kans op eigen betaalbare koopwoning
Beiden stapten in het project met zicht op een eigen koopwoning en zijn nu een jaar bezig. De voorbereidingen zijn klaar en de bouwvergunning is aangevraagd. Van de Sande: ‘Ik kreeg als alleenstaande starter de financiering voor een woning op de huidige woningmarkt nooit rond. Dit is mijn kans op een eigen koopwoning.’
Beekman huurde een woning in de gemeente Hilvarenbeek, maar tijdens een informatieavond over het project om in CPO te gaan bouwen, werd ze enthousiast. ‘Je kunt zelf invloed uitoefenen op hoe de huizen worden vormgegeven en de starterswoning is beter betaalbaar’, redeneert ze.
Beiden zijn ze blij met een gunstig energielabel en de grootte van hun aanstaande woning, waardoor CPO-leden gebruik konden maken van de gemeentelijke starterslening. Daarnaast stond hun project open voor starters tot en met 35 jaar uit de gemeente Hilvarenbeek. Ze bouwen dus huizen met leeftijdsgenoten en mensen uit de buurt. Wel zo leuk, vinden ze.
Minder afhankelijk
Bouwen in collectief particulier opdrachtgeverschap heeft nog meer voordelen, zegt BIEB-adviseur Van der Zanden. ‘Je bent niet afhankelijk van woningmarktschommelingen of een ontwikkelaar die pas bouwt als 70% is verkocht. Meestal is het zo dat als de bouwkosten stijgen, dat de rente daalt en andersom. Hierdoor blijft een plan meestal toch betaalbaar. Bij CPO weet je zeker dat je aan het eind van het project een huis hebt, mits er geen bezwaren worden ingediend tegen de bouwplannen.’
Als extra verzekering kan de CPO-vereniging een achtervang regelen. In de vorm van de aannemer (of een andere investeerder) die contractueel een woning overneemt en die later verkoopt via de makelaar.
Naast deze voordelen vindt Van der Zanden bovenal dat CPO-bouwen helemaal iets van nu en de toekomst is. ‘Starters, maar ook zeker andere doelgroepen, willen zelf bepalen hoe ze wonen en welke keuzes worden gemaakt qua woningindeling, comfort en duurzaamheid.’
Samen besluiten nemen kost tijd
CPO-trajecten zijn misschien niet voor iedereen geschikt. Zo moet je bereid zijn veel tijd te investeren, want je moet in gezamenlijk overleg veel beslissingen nemen. Beekman: ‘Wij vergaderen als bestuur met elkaar en hebben contact met onder andere BIEB, de gemeente en de notaris. Daarnaast hebben we elke maand een ledenvergadering met de groep en zijn de leden in werkgroepen actief’.
Omgaan met onzekerheden
Het traject kent ook veel onzekerheden, onder andere over de financiën. Van der Zanden: ‘Gesprekken met de hypotheekadviseur vinden plaats in de eerste fase. Wij schatten dan het voorlopig budget, controleren de financieringsverklaringen en houden in de gaten of de leden budgetair goede beslissingen nemen. Tot aan de aanbesteding werken we met een raming van de bouw- en architectkosten op basis van de recentste cijfers. We adviseren de leden 10% marge aan te houden voor tegenvallers. Voorlopige hypotheekoffertes kunnen zij op basis hiervan opvragen.’
‘Wil jij kunststof kozijnen en de rest hout, dan wordt het hout’
Pas als de aanbesteding aan de aannemer is geweest, is de definitieve aanneemsom bekend. Ook is niet altijd duidelijk hoelang bepaalde processen gaan duren en wie welke stappen neemt, vinden Beekman en Van de Sande. ‘We kregen wel een overzicht van BIEB, maar een duidelijke handleiding was prettiger geweest.’
En dan is er nog de onzekerheid over hoe de woning zelf eruit gaat zien, want ook dat is iets wat de leden gaandeweg samen moeten beslissen. Dat moet democratisch gebeuren. Van de Sande: ‘Wil jij kunststof kozijnen en de rest hout, dan wordt het hout. Bij Vroonacker 3 lagen ook nog eisen van de gemeente. Die wilde bijvoorbeeld rode dakpannen en maximaal 14 woningen. De vereniging ging voor zwarte dakpannen, zoals de rest van de wijk, en verzocht om16 woningen. Dat verzoek ligt nu ter goedkeuring bij de gemeente. Van der Zanden weet uit ervaring dat uiteindelijk elk project op z’n pootjes terechtkomt.
Rol van de makelaar bij CPO
De makelaar kan bij CPO-projecten ook een rol spelen. Van der Zanden noemt een paar voorbeelden: ‘De makelaar kan hypotheektaxaties verrichten en de marktwaarde van de verschillende woningen in kaart brengen als mogelijke basis voor de kostenverdeling tussen de leden onderling. Maar ook samen met een CPO-groep zoeken naar geschikte grond, leden aandragen als een CPO-lid is weggevallen of de achtervangwoning verkopen. En natuurlijk woningzoekenden bij aanvang van een CPO-project op deze mogelijkheid wijzen.’
