Waar komt de mismatch op de woningmarkt vandaan?
‘Er is geen woningtekort. Als je bouwt naar wens, kan iedereen een woning vinden.’
De mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, die funda constateert op basis van onderzoek, is het resultaat van verschillende factoren. Dat zegt Peter Hein van Mulligen, hoofdonderzoeker van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). ‘Het is niet zo dat we te weinig hebben gebouwd; het woningtekort is historisch gezien zelfs erg klein.’
De vraag naar koopwoningen is al lange tijd groter dan het aanbod. Heeft Nederland een woningtekort? ‘Er zijn bijna 18 miljoen mensen in Nederland en naar schatting 8 miljoen huishoudens. Voor die huishoudens is er in principe voldoende woonruimte. Het woningtekort is historisch gezien zelfs erg klein, want het woningaanbod groeide de afgelopen jaren mee met het aantal woningzoekenden.’
Toch hebben veel mensen moeite om een koophuis te vinden. Hoe komt dat? ‘Woningen voldoen niet aan de woonwensen. Ze zijn onbetaalbaar, te ver van het werk, te klein of groot, niet grondgebonden of niet in de gewenste buurt. Dat komt onder andere doordat het woningaanbod niet gelijk verdeeld is over het land. Jongvolwassenen trekken, meestal door en na hun studie, naar de grote steden in de Randstad. Daar wordt wonen steeds onbetaalbaarder. In de buitenregio’s zijn huizen nog wel betaalbaar, maar daar is niet het juiste werk.’
Sinds 2013 tot ongeveer begin 2022 zijn de huizenprijzen vrijwel onafgebroken gestegen. Wat zijn volgens het CBS de belangrijkste oorzaken? ‘Door hoge prijzen in de bouw en duurzaamheidseisen bouwden ontwikkelaars vooral rendabele, dure woningen. Daarnaast zorgde de lage hypotheekrente ervoor dat mensen meer en goedkoper konden lenen, wat de prijzen ook opdreef. Nu de rente hoger is, wordt lenen duurder. Zeker voor starters geen goed uitgangspunt. Ook is er een gebrek aan sociale en middelgrote huurwoningen. Dat komt doordat corporaties niet meer bouwden, er een inkomensgrens kwam en particulieren vooral in hoger segment verhuren.’
De grootste trend die we zien is dat er steeds meer 1-persoonshuishoudens bijkomen die geen kleinere, goedkopere woning kunnen vinden. Waar komt die groei vandaan? ‘De groei van het aantal huishoudens komt vooral doordat jongvolwassenen eerst op zichzelf gaan wonen voor ze samenwonen en alleenstaande ouderen steeds langer in relatief grote woningen blijven wonen. We verwachten in de nabije toekomst een stijging van 1,6 miljoen alleenstaanden, van wie de helft 70-plussers. Als er niet passend gebouwd wordt voor deze groep, dus kleinere, maar comfortabele woningen op hun wenslocatie, blijven ze in hun eengezinswoning wonen, waardoor de doorstroming stagneert.’
'Mijn werk gaat veel verder dan een zakelijke transactie’
Makelaar Annemarie Geels helpt senioren die willen verhuizen met alles wat daarbij komt kijken.
Zou meer passend bouwen de scheefgroei tussen vraag en aanbod weer recht kunnen trekken? ‘Het idee om volkshuisvesting aan de woningmarkt over te laten en de regie van de overheid te minimaliseren, was geen zalige. Er wordt nu vooral gebouwd wat de ontwikkelaars willen, niet waar mensen behoefte aan hebben. Hierdoor kunnen sommige groepen in de samenleving moeilijker een woning vinden. Woonconcepten die erop gericht zijn het aanbod beter te laten aansluiten op de vraag, zoals Alles op een rijtje, kunnen ertoe bijdragen de mismatch in onze woningmarkt te verkleinen.
'Makelaars kunnen hier denk ik een grote rol in spelen. Zij kennen de lokale markten als geen ander en weten wat mensen zoeken. Door te bouwen naar wens, kan iedereen een woning vinden.’
